Дипломная работа: Договор купли-продажи нежилых помещений
С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах4 . В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»5 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из частного оборота).
В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами)[26] . Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[27] .
На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами»[28] . Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе (ст. 185 ГК РСФСР).
Официально в 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода[29] . Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если и употреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному[30] .
В Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости - имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)[31] .
Законодатель должен был пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в собственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений[32] , профсоюзных и иных общественных организаций[33] .
Таким образом, понятие «недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость — (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства»[34] .
Уже в 1990 г. в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости. В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР»[35] . Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки[36] . Институт собственности на земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения - в п. 1 ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он
не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.[37] , в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое.
Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.1 , кроме перечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[38] .
Следующий шаг в развитии объема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[39] и «О земельной реформе»[40] ситуация изменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.
Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этих объектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.
В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.
Фактически, этот вид недвижимости включает в себя две группы объектов[41] : природные ресурсы[42] , которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению3 .
В качестве необходимых признаков недвижимого имущества в научных исследованиях, как правило, называются:
- индивидуальный характер (или неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта;
- неподвижность (или стационарность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба;
- незаменимость.
Если вещь является индивидуально-определённой, она признаётся юридически незаменимой. Поэтому с юридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимости поглощает в себе и юридическую «незаменимость». Кроме того, выделяют такие признаки недвижимости, как:
- многократное использование в процессе производства;
- сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;
- полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.;
- фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;
- тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает;
- необходимость постоянного управления. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.[43] ;
- значительная ценность (существенная стоимость);
- государственная регистрация объектов недвижимости.
В отношении последних двух признаков необходимо отметить следующее. Действительно, как правило, недвижимое имущество имеет значительную ценность, причём «недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени»[44] .
В качестве признаков недвижимости называется также её регистрация, при этом под государственной регистрацией понимается «совокупность трёх составляющих: