Дипломная работа: Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда
2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;
3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.
Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей. Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем несут солидарную ответственность вместе с нанимателем. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.
Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 80 ЖК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.
Так, например, в Заволжском районном суде был рассмотрен иск отдела по учёту и распределению жилой площади Мэрии г. Ульяновска к семье Кошарных о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учёта (Приложение 2).
Данная семья из 3-х человек была вселена в муниципальную двухкомнатную квартиру гражданкой Кишкевич Е.А., которая не являлась родственницей данной семье и членами своей семьи не признавала. Совместно не проживали и общее хозяйство не вели. В квартире они были зарегистрированы с 1999 г. как квартиранты. Кишкевич Е.А. снялась с регистрационного учёта в этом же году и выехала на другое постоянное место жительства, тем самым, расторгнув договор социального найма с наймодателем согласно п. 3 ст. 83 ЖК.
В связи с данными действиями данное жилое помещение должно было освободиться через 6 месяцев после выезда нанимателя. Однако Кошарные отказывались освобождать данное жилое помещение. Для выселения жильцов применялась п. 4 и 5 ст. 80 ЖК.
Исковые требования Мэрии города были удовлетворены. В ближайшее время ожидается рассмотрение данного гражданского дела в областном суде в связи с предъявлением кассационной жалобы ответчиками[15] .
В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, договором социального найма).
В нашем городе данное решение принимает комиссия по учёту и распределению жилой площадью при мэрии города Ульяновска. Каждый протоком заверяется Постановлением Главы города.
Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.
Типовой договор.
Договор жилищного найма (как социального, специализированного, так и «коммерческого») заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы договора социального найма, поэтому в данном случае необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права – при возникновении спора – ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 №315*(70)[16] (Приложение 1). Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности: о предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания; о том, что нанимателем жилья может быть только гражданин; о письменной форме договора; об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги; о необходимости поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии; о равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.
То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4): использовать жилое помещение по назначению; поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения; не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг; переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение; информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.
При изложении прав сторон договора (пп. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70–72, 76, 80–83 ЖК РФ. В пп. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.
Новый Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Кроме того, нельзя согласиться с игнорированием столь серьезной позиции, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.
Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.
Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в случаях:
- заключения одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении проживающих в квартире в одну семью;
- признания нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).
Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора в отношении права наймодателя требовать допуска в жилое помещение представителей наймодателя (хотя и оговорено согласование этого с нанимателем и подп. «л» п. 4 предусматривает «корреспондирующую» обязанность нанимателя в отношении этого права (правомочия) наймодателя). ЖК РФ не предусматривает такого права наймодателя. Хотя следует отметить, что ст. 65 ограничивает права наймодателя лишь положением ч. 1 этой статьи, тогда как Кодекс обозначил ряд иных прав. Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма (ст. 83); ст. 80 предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов.
Вместе с тем необходимым условием права «требовать» должно быть определение последствий неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке.[17]
Типовой договор имеет также редакционные «неточности». В частности, п. 1 не согласуется со ст. 60 ЖК РФ, согласно которой договор социального найма заключается без установления срока его действия.
Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
1.3 Основания для заключения договора социального найма
В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.
До 1 марта 2005 г. существовали совсем другие правила обеспечения граждан жилыми помещениями. Квартиры предоставлялись не только малоимущим, но и всем, кто был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Многие лица из данной категории до 1 марта 2005 года так и не получили жильё. Для них имеется специальное положение в федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[18] . Согласно пункту 2 статьи 6 граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.