Дипломная работа: Інвестиційна привабливість ринку на прикладі ринку комерційної нерухомості м Києва

- аналіз параметрів процесу і вживання заходів щодо їх оптимізації (поліпшення);

- ухвалення інвестиційного рішення. Процес ухвалення рішення містить у собі такі операції: підготовка до роботи; виявлення проблеми; формулювання цілей; пошук інформації; обробка наявної інформації; виявлення можливостей ресурсного забезпечення; ранжирування цілей; формулювання завдань; оформлення необхідних документів; реалізація завдань.

До процесу розробки управлінського рішення висуваються такі вимоги:

- якість процесу, обумовлена професіоналізмом особи (осіб), що приймає рішення, та якістю технічних засобів для прийняття рішень, яка має бути не нижче якості "входу" системи;

- організація процесу розробки управлінського рішення має відповідати принципам пропорційності, автоматичності, ритмічності, спеціалізації;

- тривалість і вартість процесу розробки управлінського рішення повинні бути мінімальними за умови відповідності рівня якості рішення пропонованим вимогам [1; 4; 21; 48].

Великий вплив на процес прийняття рішень роблять умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Рішення приймається в умовах визначеності, коли менеджер точно знає результат кожного з альтернативних варіантів вибору. Ситуації з наявністю визначеності називаються детерміністськими.

До рішень, прийнятих в умовах ризику, належать такі, результати яких не є визначеними, але ймовірність кожного результату відома. Ймовірність визначається як ступінь можливості здійснення даної події і змінюється від 0 до 1. Сума ймовірностей всіх альтернатив повинна дорівнювати одиниці.

Найбільш бажаний спосіб визначення ймовірності – об’єктивність. Ймовірність об’єктивна, коли її можна визначити математичними методами чи шляхом статистичного аналізу накопиченого досвіду. Приклад об’єктивної ймовірності полягає у тому, що бажаний результат складає 50 на 50.

Рішення приймаються в умовах невизначеності, коли неможливо оцінити ймовірність потенційних результатів. Це повинно мати місце, коли фактори, які потребують обліку, настільки нові і складні, що про них неможливо одержати досить релевантної інформації. У підсумку ймовірність визначеного наслідку неможливо пророчити з достатнім ступенем вірогідності [8, с.117].

Прийняття рішень інвестиційного характеру пов’язано з невизначеністю досягнення результату. Складність, масштабність та тривалість питань, які вирішуються у процесі реалізації інвестиційного рішення, припускають вплив на цей процес великої кількості ризиків, як систематичних, так і несистематичних. Врахування фактора ризику у такій ситуації потребує визначення переліку можливих ризиків, оцінки рівня ризиків та розробки заходів з їх зниження.

Виходячи з системного підходу до діяльності підприємства та прийняття інвестиційного рішення як "чорної скриньки", ризики залежно від причин їх виникнення можуть бути зовнішніми та внутрішніми.

Зовнішні ризики пов’язані насамперед із нестабільністю державної влади, особливостями державного устрою і чинного законодавства, неефективністю економічної політики та її складових елементів, демографічною, регіональною проблемами, поляризацією інтересів різних соціальних груп і таке інше. До таких ризиків можна віднести податковий, інфляційний, кредитний і форс-мажорний.

Внутрішні ризики виникають у результаті конкретної діяльності виробників, тобто діяльності певного підприємства, і залежать від ділової активності керівництва, маркетингової стратегії, політики і тактики підприємства, його виробничого потенціалу, фінансового стану, організаційно-правової форми діяльності, розміру підприємства. Це такі ризики, як організаційний, ресурсний, майновий, виробничий, ризик ліквідності та упущеної вигоди [14, с.113].

У загальному випадку інвестиція є доцільною чи ефективною лише тоді, коли вона приносить прибуток більший, ніж банківський відсоток за депозитами. Тому будь-яке інвестиційне рішення вимагає серйозного обґрунтування його ефективності.

1.2 Основні складові інвестиційного ринку

Інвестиційний ринок (ІР) – це ринок об’єктів інвестування у всіх його формах. Його можна розглядати як сукупність окремих ринків (об’єктів реального та фінансового інвестування) і можна виділити такі ринки: прямих капітальних вкладень, приватизованих об’єктів, нерухомості, інших об’єктів реального інвестування, фондовий і грошовий ринки. Співвідношення між ними постійно змінюється й на них впливають внутрішні та зовнішні фактори.

Ступінь активності інвестиційного ринку, співвідношення названих вище елементів визначаються шляхом вивчення кон’юнктури ринків. Склад інвестиційного ринку подано на рис. 1.

Ринок капітальних вкладень є одним з найбільш значущих сегментів інвестиційного ринку України. Формою інвестування на цьому ринку є капітальні вкладення у нове будівництво, на реконструкцію, розширення, технічне переозброєння діючих підприємств.

Ринок приватизованих об’єктів широко розвивається у зв’язку з процесами приватизації державних підприємств.

Рис. 1. Склад інвестиційного ринку.

Ринок нерухомості – це самостійна складова інвестиційного ринку у зв’язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.

Ринок об’єктів тезаврації забезпечує здійснення операцій щодо інвестування у предмети колекціонування, антикваріату, художні твори та інші цінності. Цей ринок поки ще не відіграє значної ролі в економіці нашої країни.

Ринок об’єктів фінансового інвестування – це фондовий (ринок цінних паперів) та грошовий ринок. Основна функція фондового ринку – мобілізація коштів за допомогою цінних паперів з мстою організації та розширення масштабів господарської діяльності реального сектора економіки. Фондовий ринок виконує важливу інформаційну функцію і ситуація на ньому інформує інвесторів про економічну кон’юнктуру та дає орієнтири щодо розміщення капіталів. Стан справ на фондовому ринку має важливе значення для стабільного розвитку економіки. Крах на фондовому ринку може призвести до кризи [12, с.114-115].

Грошовий ринок – самостійний сегмент, тому що частина його формується за допомогою таких об’єктів інвестування, як банківські депозитні вклади та іноземна валюта.

Кон’юнктура ринку являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Для кон’юнктури інвестиційного ринку характерні чотири стадії: піднесення; бум; послаблення; кон’юнктурний спад.

Підйом кон’юнктури пов’язаний з пожвавленням економіки у цілому. Характерним для нього є зростання обсягів попиту на об’єкти інвестування, рівня цін на них, розвиток конкуренції серед інвестиційних посередників.

Кон’юнктурний бум характеризується значним зростанням попиту на усі об’єкти інвестування. Попит не повністю задовольняється пропозицією, яка є на ринку (зростають ціни на об’єкти інвестування, доходи інвесторів та посередників) [10, с.327-328].