Дипломная работа: Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Практика іпотечного бізнесу в різних країнах народила суттєві відмінності у оформленні заставних, які доцільно класифікувати в залежності від особливостей процедур щодо їх обслуговування:

а) загальна заставна - це заставна на декілька незалежних частин нерухомості, які можуть бути звільненні окремо при поверненні іпотечного кредиту відповідними частинами;

б) комплексна заставна - це заставна не тільки на нерухомість, але і на предмети особистого користування та обладнання, які є частиною нерухомості чи розташовані в ній;

в) відкрита заставна – це заставна на відкриту позику (револьверна позика з встановленням максимальної суми наступного кредита, але з плинною ставкою сплати за кредит);

г) переважуюча заставна – дозволяє при існуючому іпотечному кредиті отримати додаткове фінансування від іншого кредитора під підвищену суму та підвищений процент, при цьому позичальник здійснює оплату по новому кредиту, а новий кредитор сплачує кредит та проценти первинному кредитору (перекупка застави під кращі умови);

д) за сумами та темпами повернення кредиту та сплати процентів :

- повністю амортизована заставна;

- лінійно амортизована заставна;

- заставна з прямою сплатою;

- заставна з регульованою нормою процента;

- заставна з ступеневими виплатами по кредиту;

- заставна з зростаючими виплатами по кредиту;

- заставна з перепогоджуємою нормою процента;

- частково амортизована заставна;

Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” [1] регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Основні терміни іпотечного кредитування вживаються в такому значенні:

- управління іпотечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;

- іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками;

- іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;

- іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

- іпотечні активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;

- керуючий іпотекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;

- консолідований іпотечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;

- управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;

- установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;