Дипломная работа: Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

Уже назва Закону № 979 говорить сама за себе. Переважно та в цілому розробив правила, які дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 1.1 [26].

Рис. 1.1 - Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Таким чином, у Законі № 979 об’єднано правила для основних елементів схеми, показаної на рис.1.1, а саме: іпотечного кредиту, іпотечного пулу та іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів).

Важливо відзначити як позитивний момент концепцію, закріплену в Законі № 979, згідно з якою передбачається дворівнева схема ринку, що спирається на іпотечне кредитування. На першому рівні такої схеми стоїть банк, що надає іпотечні кредити (ІК₁ ,..., ІК_n ) зацікавленим особам (громадянам і домовласникам). На другому рівні схеми знаходиться спеціалізований посередник, який розміщує іпотечні цінні папери на ринку.

Якщо розміщенням іпотечних цінних паперів серед інвесторів займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорівневу (на рис. 1.1 це показано лінією, названою «Перший рівень»).

Для того щоб схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування, працювала, необхідно, щоб, по-перше , банк міг надавати довгострокові кредити («довгі гроші»). Таку умову можна з упевненістю назвати необхідною, оскільки метою використання іпотечного кредиту є придбання нерухомості, а отже, майна, що дорого коштує. Чим менший строк, на який надається кредит для придбання нерухомого майна, тим він менш привабливий. Тому для стійкої роботи схеми іпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

По-друге , необхідно, щоб на іпотечному ринку з’явилися довгострокові інвестори: пенсійні фонди, страхові компанії тощо. Такі інвестори, з їх інтересами розміщувати довгострокові активи, якомога краще підходять для рефінансування банками довгострокових іпотечних активів – такий взаємний інтерес можна порівняти із «дружбою» вилки та розетки.

Схема працює таким чином. Боржник бере іпотечний кредит, за яким він зобов’язаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) і виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно із цим оформляється іпотечний договір, за яким нерухоме майно, що придбавалося, стає предметом іпотеки.

Потім іпотечні кредити об’єднуються в іпотечні активи, для того щоб банк мав можливість їх рефінансувати. Тут слід зауважити, що можливість рефінансування іпотечних активів – одна з найважливіших операцій усієї схеми іпотечного кредитування, оскільки банкіри не є альтруїстами і їм теж необхідно заробляти гроші. Без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслідок цього схема має на увазі участь спеціальних банків – іпотечних, які працюють із «довгими грошима». Рефінансування іпотечних кредитів, перетворених на іпотечні активи, провадиться за рахунок розміщення серед інвесторів іпотечних цінних паперів.

Налагоджена робота схеми, що базується на іпотечному кредитуванні, залежить і від синхронізації грошових потоків , які проходять шлях від боржників за іпотечними кредитами до інвесторів. Тому ст. 14 Закону № 979 містить норму, що строк обігу іпотечних сертифікатів одного випускуне може перевищувати строку існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів. Отже, в інвесторів є гарантія, що обіцяні виплати за іпотечними сертифікатами буде забезпечено виплатами за іпотечними активами і, крім того, самими активами.

Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

- вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця;

- згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

- право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

- інфляційне застереження;

- умови страхування фінансових ризиків щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежів за цим договором;