Дипломная работа: Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

В настоящее время в законодательстве разрабатывается подход к распоряжению собственностью, принадлежащей муниципальным образованиям, направленный на реализацию задач в сфере имущественных отношений. Предполагаемый подход предусматривает законодательное установление новой классификации муниципального недвижимого имущества, в соответствии с которым все объекты должны быть отнесены либо к имуществу, необходимому для осуществления функций и задач муниципального образования, либо к имуществу, утратившему такое значение (условно коммерческое имущество).

В соответствии с этим подходом предлагается определить федеральным законодательством состав имущества, необходимого для обеспечения имущественной базы выполнения органами местного самоуправления полномочий, и установить порядок его формирования. Такое муниципальное недвижимое имущество должно будет находиться только в собственности муниципального образования и не может быть отчуждено в другую форму собственности в результате приватизации, банкротства и т.д. Таким образом, наблюдается тенденция ограничения видов объектов сделок с муниципальной собственностью (в том числе и с муниципальной недвижимостью).

Глава 2. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И СУБЪЕКТЫ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Под сделкой в гражданском законодательстве России понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153). По мнению некоторых ученых, в частности В.И. Ресина, сделка (или как он ее еще называет – операция) представляет собой не только действия граждан, но и "юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки".

Из вышеизложенного материала можно сделать вывод, что сделки характеризуются определенными признаками, а именно:

- сделка – волевой акт (действия граждан и юридических лиц);

- обязательно соблюдение действующего законодательства при совершении сделки;

- сделка направлена на возникновение, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей;

- сделка порождает гражданские отношения, т.к. именно гражданское законодательство определяет правовые последствия, наступающие после совершения сделки.

Сделки с муниципальной недвижимостью не являются исключением из общего правила и так же характеризуются вышеперечисленными признаками.

Принимая во внимание тот признак, что сделка с муниципальной недвижимостью – это волевой акт, следует отметить, что ей присущи некоторые психологические моменты. "Поскольку сделка предполагает намеренье лица породить определенные юридические права и обязанности, для совершения такого действия необходимо желание лица, совершившего сделку. Такое намеренье (желание) называют внутренней волей". Внутренняя воля в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, со стороны собственника выражается через распорядительные акты, принимаемые в порядке, установленном законом.

Но для совершения сделки одной только воли не достаточно, необходимо довести свою внутреннюю волю до сведенья других лиц – потенциальных участников будущей сделки. Способы выражения внутренней воли вовне понимаются в юридической литературе как волеизъявление. Волеизъявление собственника муниципального имущества выражается через средства массовой информации или направления распорядительного акта конкретному лицу – будущему участнику сделки. Психологические моменты (внутренняя воля и волеизъявление) должны соответствовать друг другу и составлять единое целое. В противном случае возможны споры между сторонами сделки с муниципальным недвижимым имуществом, а в результате возникновение препятствий к ее совершению.

В практике выделяется еще один психологический момент, который может иметь значение для сделки – мотив. Под термином "мотив" понимают причину, социально-экономическую или любую другую цель, на достижение которой направлены действия лица, вступающего в сделку. Юридически безразлично достигло ли лицо в результате совершения сделки цели, побудившей участника совершить сделку. По общему правилу мотив лежит вне пределов сделки и не оказывает на неё влияния. Однако из всякого правила есть исключения, законодатель предусматривает случаи, когда мотиву может придаваться юридическое значение. Так, например, статья 169 Гражданского кодекса РФ мотив (цель) сделки, если он заведомо противоречит основам порядка или нравственности, является основанием для признания сделки ничтожной (недействительной).

Целью сделок с муниципальным недвижимым имуществом является:

· максимально возможное повышение доходности объекта;

· наиболее эффективное выполнение социальных функции;

· стимулирование за счет использования недвижимости реального сектора экономики;

· обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

Но не следует путать мотив (цель) сделки с ее основанием, т.е. тем юридическим результатом, который должен быть достигнуть исполнением сделки с муниципальным недвижимым имуществом. Так, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи муниципального недвижимого имущества, а передача муниципальной недвижимости в пользование – основанием для аренды, найма. Основание является обязательным элементом сделки, исключения составляют случаи, специально предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

Виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом.

В юридической науке существуют различные классификации сделок по видам. В практике нет единой классификации, которая охватывала бы все возможные виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом. В основе классификаций лежат различные классификационные основания, в качестве которых могут выступать: количество сторон, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и иные основания. Далее в дипломной работе будут рассмотрены некоторые из классификаций сделок, которые имеют значение для исследования предмета дипломной работы.

Классификационным основанием в классификации, которая будет рассмотрена первой, является момент, с которым связано возникновение сделки с муниципальной недвижимостью. В данном случае выделяются следующие виды сделок:

- реальные;

- консенсуальные;

К последним относятся сделки, для совершения которых достаточно достижения согласия о совершении сделки сторонами; Сделки же, совершаемые при условии передачи вещи одним из участников называются реальными. В реальных сделках права и обязанности у сторон возникают с момента передачи вещи. Сделки с муниципальной недвижимостью бывают и реальные (безвозмездное пользование) и консенсуальные (купля-продажа, аренда, найм).

В зависимости от того определен или не определен срок сделки, предметом которых является муниципальное недвижимое имущество, делятся на: - бессрочные;

- срочные;

Бессрочные сделки с муниципальной недвижимостью вступают в силу немедленно, так как в них не определяется срок вступления в действие, а так же момент ее прекращения (социальный найм муниципального жилого помещения).