Дипломная работа: Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

В зависимости от количества участвующих в сделке сторон выделяют:

- односторонние сделки;

- многосторонние;

- двухсторонние сделки;

В качестве классификационного основания – количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Сделки, в которых участвуют два и более субъекта, являются соответственно двухсторонними и многосторонними, такие сделки именуются договорами. Если давать характеристику договору как разновидности сделки, особое внимание следует уделить классификации договоров на возмездные и безвозмездные.

Под возмездным договором в юридической литературе понимают договор, в котором одна сторона должна получить плату или встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу любой договор предполагается возмездным, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами, существом и содержанием договора. Размер платы (цена) определяется по соглашению сторон, иначе оплата производится по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна из сторон обязуется исполнить свои обязательства без какого-либо встречного предоставления, имущественного характера.

Последняя классификация сделок имеет большое значение для раскрытия темы дипломной работы, так как все сделки с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, являются двухсторонними (а иногда многосторонними), а, следовательно, именуются договорами. В практике встречаются как возмездные договоры с муниципальным имуществом – купля-продажа, аренда, так и безвозмездные – приватизация муниципального жилищного фонда.

Говоря о купле – продаже как предмете исследования данной работы, следует обратить внимание на то, что договор продажи муниципальной недвижимости заключается посредством приватизации, о чем свидетельствует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ. В связи с этим некоторые ученые вводят специальный вид сделок с муниципальным недвижимым имуществом - "приватизационная сделка", под которой понимают действия граждан и юридических лиц направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципального имущества.

Сделка приватизации имеет сложный юридический состав. Это означает, что последствия, имеющие правовое значение, могут быть результатом только совокупности юридически значимых фактов. Особенность приватизационных сделок порождает комплексный характер юридического состава.

Цель сделки приватизации – переход права собственности от муниципалитета к юридическому или физическому лицу. В отношении муниципального имущества такой переход не может осуществляться только в результате заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Несоблюдение иных требований приватизационного законодательства может повлечь недействительность сделки, и как следствие, не породить юридически значимых последствий в виде перехода права собственности.

Следует отметить, что сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, совершаются не только путем приватизации, но и посредством проведения аукционов и конкурсов, такие как аренда муниципального недвижимого имущества.

Таким образом, обобщая выше изложенное можно сделать вывод, что сделка с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности – это действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, предметом которых является муниципальное недвижимое имущество, основанием – приобретение права собственности, либо передача муниципальной недвижимости во временное владения или пользование.

В связи с тем, что в предмет исследования дипломной работы включена сделка купли – продажи муниципальной недвижимости, которая согласно законодательству РФ совершается посредством проведения приватизации, было дано определение и приватизационной сделке, под которой понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципальной недвижимости. Особенность приватизационной сделки заключается в том, что простого заключения договора не достаточно для ее совершения, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.

Видами сделок с муниципальным недвижимым имуществом являются: срочные и бессрочные, консенсуальные и реальные, односторонние, многосторонние и двухсторонние сделки.

2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Субъекты сделок – любые субъекты гражданских правоотношений, обладающие дееспособностью. Сделки заключаются между людьми, которые выступают как отдельные индивиды либо определенные коллективы людей. Отдельные индивиды именуются гражданами (включая не только граждан РФ, но и иностранных граждан и аппотридов), коллективы людей, объединившихся в организации (учреждения) – юридическими лицами.

Вышеперечисленные лица – граждане, юридические лица, а так же муниципальные образования могу быть субъектом сделок с любым имуществом, однако предметом исследования дипломной работы являются сделки только с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Анализируя все возможные сделки с недвижимым имуществом, как-то: аренда, купля-продажа, найм и т.д., можно сделать вывод, что одной из сторон сделки обязательно выступает собственник имущества. Следует отметить, что определение понятия таких субъектов сделок с муниципальной недвижимостью как юридические и физические лица не вызывают проблем, однако вопрос о собственнике муниципального недвижимого имущества порождает много споров среди правоведов, поэтому данный пункт главы второй диплома будет посвящен целиком определению собственника муниципальной недвижимости как субъекта сделок.

В научной литературе нет единого понятия, раскрывающего субъект права муниципальной собственности. Так, Конституция РФ связывает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числе и самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (п. 1 ст. 130). А статьей 132 Конституции РФ органы местного самоуправления наделены правом самостоятельно управлять муниципальной собственностью. Гражданский кодекс РФ закрепляет право собственности на муниципальное имущество за городскими и сельскими поселениями, другими муниципальными образованиями, от имени которых права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Таким образом, собственником муниципальной недвижимости выступают муниципальные образования, реализующие правомочия собственников через уполномоченные органы местного самоуправления.

Изложенной точки зрения придерживаются некоторые ученые, такие как О.Ю. Скворцов, который в своей работе утверждает, что муниципальные образования являются носителями права собственности, продавцами муниципального имущества выступают органы, уполномоченные на то соответствующими муниципалитетами. С таким подходом к определению субъекта права муниципальной собственности соглашаются и другие – В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев, утверждающие, что органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе совершать сделки с таким имуществом.

Есть высказывания некоторых правоведов, которые видимо сомневаются, что муниципальным образованиям на практике принадлежит право собственности на муниципальное недвижимое имущество, но считающих, что муниципальные образования должны обладать правами самостоятельного владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. По их мнению, в части распоряжения муниципальной недвижимостью муниципальным образованиям, как любым другим собственникам, должно представляться право создания, приобретения и отчуждения объектов собственности.

Рассмотренный подход основывается не только на нормах Гражданского кодекса РФ, но и на положениях Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Согласно п. 1 ст. 1 указанного закона, под муниципальным образованием понимаются – городские, сельские поселения, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление. Исходя из определения закона, муниципальное образование является в первую очередь территорией.

Тогда возникает вполне закономерный вопрос, каким образом территория (пусть даже населенная) может участвовать в гражданских правоотношениях, в частности сделках, осуществлять права, исполнять обязанности, иметь имущество? Может "посредством регламентации отдельных отношений, субъектом которых является муниципальное образование, законодатель