· СТО РОО 27-01-95, Кодекс профессиональной этики;

· СТО РОО 20-01-96, Общие понятия и принципы оценки;

· СТО РОО 20-02-96, Рыночная стоимость, как база оценки;

· СТО РОО 21-01-95, Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

· Стандарты Пермской Лиги Риэлторов и Оценщиков

1.3 Понятие недвижимости

Большую и важную часть в оценке бизнеса занимает оценка недвижимости.

Законодательно понятие недвижимости определено Гражданским Кодексом РФ[3] .

?????? 130. ?????????? ? ???????? ????1. ? ?????????? ????? (?????????? ?????????, ????????????) ????????? ????????? ???????, ??????? ????, ???????????? ?????? ??????? ? ???, ??? ?????? ??????? ? ??????, ?? ???? ???????, ??????????? ??????? ??? ?????????????? ?????? ?? ?????????? ??????????, ? ??? ????? ????, ??????????? ??????????, ??????, ??????????.? ?????????? ????? ????????? ????? ?????????? ??????????????? ??????????? ????????? ? ??????? ????, ???? ??????????? ????????, ??????????? ???????[4] . ??????? ? ?????????? ????? ????? ???? ???????? ? ???? ?????????.2. ????, ?? ??????????? ? ????????????, ??????? ?????? ? ?????? ??????, ?????????? ???????? ??????????. ??????????? ???? ?? ???????? ???? ?? ?????????, ????? ???????, ????????? ? ??????.

Поскольку ничто не вечно под луной, находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятие недвижимости приобрело некоторые особенности.

Потому в Учебнике[5] изложено другое определение недвижимости:

«Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.»

Различия

в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса.

Недвижимость
Как объект оценки	В определении ГК РФ
Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано	Обязательность государственной регистрации
Земельные участки	Земельные участки
Участки недр	Участки недр
Обособленные водные объекты	Обособленные водные объекты
Леса	Леса
Многолетние насаждения	Многолетние насаждения
Здания	Здания
Сооружения	Сооружения
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего плавания
Космические объекты

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

- здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

- обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

- стационарные сооружения благоустройства территории участка;

- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

1.4 Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости.

Стоимость недвижимости проявляется в цене, а цена – в денежном эквиваленте.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Эквивалентом измерения выступают деньги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.