Дипломная работа: Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО Предприятие А
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
- тип, качество, обширность информации, на основе которой проводится анализ;
- способность учитывать конкурентные колебания;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:
- метод рынка капитала
- метод сделок
- метод отраслевых коэффициентов
В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:
- метод чистых активов
- метод ликвидационной стоимости
Метод капитализации доходов используется, если:
-потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
-потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или 
где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
RK - Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода.
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) Расчет ставки капитализации;