Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа даже в пределах одной местности.

Защищенность доходов от инфляции – недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой – могут достигать 10% от цены.

Ценообразование на рынке недвижимости – результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличий от финансовых активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, и как самостоятельный актив, инвестиции в недвижимость позволяют снизить общий риск.

Таким образом, купля-продажа объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 4 триедина.

Рис. 4. Недвижимость – товар особого рода

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

- жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

- промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;

- земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

1.2. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области.

Сегодня практически каждый участник рынка недвижимости имеет свое собственное мнение по вопросу перспектив развития московского рынка жилья. Однако зачастую это мнение основывается не на объективных факторах, а на субъективных ожиданиях. Кто-то предсказывает ценовой рост, кто-то считает, что цены должны снизиться. При этом апологеты последнего утверждения ссылаются на период 1999-2001 годов, когда валютные цены действительно снижались. Более того, летом 2000 года (за период с 1998 по 2005 г.г.) на рынке был зафиксирован абсолютный минимум валютных цен. Их снижение происходило по классическому рыночному механизму: путем установления баланса между платежеспособным спросом и предложением. При этом основную роль в снижении валютной цены сыграл кризис 1998 года, существенно уменьшивший имеющиеся накопления и основательно снизивший платежеспособный спрос потенциальных покупателей жилья.

Ниже приведен график изменения стоимости предложения 1 кв. метра типового жилья в валюте и рублях в процентах к 4 кварталу 1997 года. Для снижения погрешности расчетов и нивелирования стохастических ценовых выбросов, произведен поквартальный расчет цен. На графике видно, как в период с 4 квартала 1997 года по 1 квартал 1999 года рублевая стоимость цены предложения 1 кв. метра, вызванная ростом курса доллара, достигла уровня 383 %. При этом валютная цена предложения 1 кв. метра осталась практически без изменений. За указанный период курсовая стоимость одного доллара США изменилась с 6 до 23 рублей (или на 386 %). Фактически весь рублевый рост цен на недвижимость был обеспечен только за счет девальвации рубля. График 1. (Приложение 1)

За период с 1 квартала 1999 года по 4 квартал 2001 года рынок прошел точку минимальных цен предложений (2 квартал 2000 года) и вышел на докризисный уровень по рублевым ценам, а к 4 кварталу 2002 года и по валютным ценам. Таким образом, для восстановления цен на уровне 1 квартала 1999 года потребовалось всего 3 года в рублевом эквиваленте и 4 года в долларовом. При этом падение и рост цен, как уже отмечалось выше, происходило без вмешательства государства, а путем установления баланса между платежеспособным спросом и предложением рыночными методами.

Начиная с 4 квартала 2002 года и заканчивая 2 кварталом 2004 года, темпы роста валютных цен на рынке были весьма значительными и к концу указанного периода достигли уровня 191 % (к 4 кварталу 1997 года). Затем наступил период затишья, который продолжается до настоящего времени. Ко 2 кварталу 2005 года валютная цена предложения 1 кв. метра типового жилья на вторичном рынке Москвы увеличилась немногим более чем в два раза (или на 204 %). За этот же период времени рублевые цены на квартиры выросли в 9,5 раз (или на 951 %). Объективно ли это? Вероятно, объективно. Укрупненные расчеты с большим шагом (полгода, год) показывают, что рост цен на квартиры хорошо коррелируется с основными экономическими показателями: объемом денежной массы и инфляцией. Следствием этого является вывод о том, что рынок недвижимости является неотъемлемой частью общей экономики и развивается, в первую очередь, по макроэкономическим законам.

В тоже время часть потенциальных покупателей жилья апеллируют к цикличности развития рынков, и как следствие, к неизбежному падению цен на квартиры. Такой сценарий тоже не исключен. Но только при условии общего кризиса, как это было в 1998 году. При этом необходимо помнить, что кризис 1998 года не имеет ничего общего с классическими кризисами экономики. Анализ развития рынка в критический период 1999-2001 года, показывает, что время реакции рынка квартир на внешние воздействие весьма велико и не факт, что рынок отреагирует на них именно падением цен. Продавцы квартир могут просто не увеличивать цены в ожидании увеличения платежеспособного спроса, что и происходит, начиная со 2 квартала 2004 года. График 2. (Приложение 1)

Прогноз прошлого года оправдался по тенденциям, но не по цифрам изменения цен. Темпы роста в первом полугодии действительно были выше, чем во втором, но восьмидесяти процентный рост по Москве и ста тридцати процентный рост по области не прогнозировались. Сравнительное изменение цены предложения на вторичном рынке типового жилья в Москве и Московской области за предыдущие годы приведено в графиках 3., 4. (Приложение 1) Из приведенных графиков видно, что в прошедшем 2006 году рост цен оказался самым большим из 4-х предыдущих лет. 2006 год начался с рекордно низких объемов предложений на рынке московских квартир, но закончился на вполне типовых значениях. График 5. (Приложение 1)

Вхождение в новый 2007 год характеризуется стабилизацией цен и типовыми объемами вторичного рынка жилья в Москве. На следующем графике 6. (Приложение 1), приведены темпы изменения цен на вторичных рынках Москвы и области в процентах по сравнению с январем 2003 года. Сравнительный сводный график изменения цены предложения 1 кв. метра на квартиры вторичного рынка и новостройки Москвы, начиная с января 2003 года, приведен в графике 7. (Приложение 1)

Из приведенного графика видно, что темпы роста цен на рынке новостроек значительно опередили темпы роста цен на рынке вторичного жилья. Особенно ярко это проявилось в 2006 году. Высокие темпы роста цен на новостройки связаны в первую очередь с увеличением доли социальных программ. И, соответственно, с уменьшением доли новых квартир остающихся в свободной продаже.

Изучение итогов развития рынков недвижимости во многих городах России показало, что средний 80-ти процентный рост присущ большинству регионов. Из этого следует, что московский регион в 2006 году не был исключением из общего правила. Бытующая версия о том, что денежные потоки из регионов устремляются в Москву и подталкивают цены вверх, в 2006 году не оправдалась в полном объеме. Судя по росту цен в регионах, деньги нашлись на месте и, в первую очередь, это деньги банков, выдаваемые по ипотечным программам. Получение возможности взять недостающую сумму денег в долг привело к тому, что спрос превысил предложение и привел к росту цен.

Из графика 8. (Приложение 1), видно, что стагнация цен на жилье в 2007 году в Москве и Подмосковье закончилась. Одной из причин роста активности является окончание сезона отпусков, при этом ценовой прирост может увеличиться до 2-2,5 процента в месяц.Активное снижение курсовой стоимости доллара не могло не повлиять на валютные цены рынка недвижимости. В результате в октябре средняя цена предложения в долларовом эквиваленте увеличилась более на 3%, а в рублевом на 2%. Однако даже это повышение цен это не дало возможности рынку подняться выше рублевых цен годичной давности. На сегодня разница между рублевыми ценами предложений в октябре 2006 года и в октябре 2007 года составляет 3%. Если же учесть влияние инфляционных процессов, то можно смело констатировать факт того, что простое владение недвижимостью, за последние 12 месяцев, принесло собственникам убытки в размере почти 1/10 от ее стоимости год назад.

1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.

В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.