Дипломная работа: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Подобное регулирование позволяет за счет использования паевого инвестиционного фонда, как инструмента аккумулирования средств, финансировать хозяйственные проекты, относящиеся к реальному сектору экономики, где требуется именно стабильность инвестиций. Более того, последние европейские тенденции также свидетельствуют о предпочтении создания инвестиционных фондов с постоянным, а не переменным капиталом.

Вопрос о налогообложении паевых инвестиционных фондов (ПИФов) рассматривается отдельно по двум причинам: во-первых, ПИФы находятся под особенным режимом налогообложения, во-вторых, этот режим позволяет добиться существенного экономического эффекта.

Речь, прежде всего, идет именно об экономическом эффекте, обусловленном выигрышем от отложенного налогообложения, применительно к налогу на прибыль организаций и налогу на доходы физических лиц, а не об оптимизации налоговых платежей. Оптимизация же по некоторым налогам возможна, и этому будет уделено внимание. При этом под оптимизацией понимается законное использование налогового законодательства, не создающее рисков претензий со стороны налоговых органов. Кроме того, следует отметить, что рассматриваемая оптимизация касается только паевых инвестиционных фондов.

1.2 ЗПИФ как форма привлечения финансирования

Нормативное регулирование ПИФа

Предваряя рассмотрение преимуществ использования ПИФа при осуществлении хозяйственной деятельности, кратко коснемся вопросов юридической конструкции этого инструмента.

Российский законодатель предусмотрел две юридические конструкции инвестиционных фондов: корпоративную и договорную. Акционерные инвестиционные фонды (АИФы), в основе которых лежит конструкция юридического лица, не получили широкого распространения. На сегодняшний день в России насчитывается 6 АИФов.

Договорная конструкция инвестиционных фондов, реализованная в ПИФах, оказалась более удобной и востребованной российской экономикой.

Успех паевых инвестиционных фондов во многом обусловлен их юридической конструкцией, открывающей новые возможности для бизнеса.

В основе юридической конструкции российских ПИФов лежат 4 правовых института:

– доверительное управление;

– общая долевая собственность;

– обособленный имущественный комплекс;

– ценная бумага.

1. Отношения инвестора и организатора инвестирования в ПИФе строятся на основе договора доверительного управления, в соответствии с которым собственник имущества — инвестор (также применимы термины «учредитель управления», «пайщик») передает его организатору инвестирования (доверительному управляющему), который обязан совершать сделки с этим имуществом в интересах собственника. Все права пользования и распоряжения переданным имуществом переходят управляющей компании, которая становится его владельцем.

Необходимо отметить, что в ПИФах доверительным управляющим по договору доверительного управления является юридическое лицо — управляющая компания, в то время как количество лиц на стороне учредителя управления не ограничено (от одного до бесконечности).

2. Особенностью российской модели доверительного управления является то, что право собственности (юридический титул) на переданное имущество не переходит к доверительному управляющему.

Законодателем установлен режим общей долевой собственности лиц, внесших принадлежащее им имущество в ПИФ, на все активы этого фонда. В отличие от классической долевой собственности, в данном случае пайщик не имеет права раздела имущества или выделения доли из него, а также преимущественного права приобретения доли в праве собственности на это имущество.

3. Имущество, переданное инвестором организатору инвестирования формируется в имущественный комплекс, основные характеристики которого — обособленность и возможность изменения структуры и состава входящих в него активов.

Имущество ПИФа обособляется от иного имущества инвесторов и управляющей компании, учитывается последней на отдельном балансе. По нему ведется самостоятельный учет. Следствием этого является невозможность обращения на него взыскания ни по долгам инвестора, ни по собственным обязательствам управляющей компании. В случае их банкротства указанное имущество не включается в конкурсную массу.

Возможность изменения структуры и состава имущества, входящего в имущественный комплекс, определяется тем, что активы фонда участвуют в осуществлении хозяйственной деятельности, т. е. какое-то имущество может видоизменяться и отчуждаться, а иное имущество — приобретаться в фонд.

Перечень активов, которые могут находиться в ПИФе, определяется в соответствии с условиями договора доверительного управления и требованиями законодательства. На сегодняшний день законодателем предусмотрена относительно широкая линейка допустимых видов имущества: от денежных средств и ценных бумаг до недвижимости, долей в ООО и ипотечных кредитов.

4. С участием инвестора в ПИФе связано наличие у него двух групп гражданских прав: обязательственных (в отношении организатора инвестирования) и вещных (в отношении активов фонда). Комплекс этих прав удостоверяется ценной бумагой — инвестиционным паем. Именно посредством покупки инвестиционного пая осуществляется присоединение к договору доверительного управления и приобретение доли в праве собственности на имущество ПИФа.

Несмотря на эмиссионный тип инвестиционного пая, законодатель отнес его к числу неэмиссионных ценных бумаг, что значительно упрощает их выпуск и обращение, в том числе биржевое. В полной мере эмиссионными характеристиками обладает инвестиционный пай закрытого ПИФа: закрепляет совокупность имущественных и неимущественных прав; размещается выпусками; имеет равные объем и сроки осуществления прав.

Перечисленные правовые институты обусловливают особый и во многом льготный правовой режим имущества, находящегося в составе ПИФа.

Организация работы ПИФа

После рассмотрения юридической конструкции ПИФа необходимо осветить вопрос организации его функционирования.

Управляющая компания

Осуществление деятельности с использованием паевого инвестиционного фонда связано с функционированием элементов его инфраструктуры. Основным ее элементом является управляющая компания (организатор инвестирования) (далее — УК), которая создается в форме хозяйственного общества (ОАО, ЗАО, ООО, ОДО) и должна обладать лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.