Дипломная работа: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

1. Дополнительный способ привлечения финансирования инвестиционного проекта.

Среди классических способов финансирования инвестиционных проектов выделяют долговое (кредитование, покупка векселей, облигаций) и капитальное (внесение вкладов в уставный капитал и вкладов в имущество).

Использование конструкции ПИФа позволяет привлекать финансирование реализуемого в рамках фонда инвестиционного проекта посредством продажи инвестиционных паев. Данный способ финансирования отличается от капитального тем, что инвестор-пайщик, в отличие от инвестора-акционера, не приобретает права участия в управлении. Интерес пайщика в данном случае направлен только на получение инвестиционного дохода.

В отличие от долгового финансирования, которое привлекается на условиях срочности, платности и возвратности, при инвестировании через ПИФ на инвестора ложится риск убытков, связанных с изменением стоимости имущества, составляющего фонд.

2. Разделение управленческого и инвестиционного участия.

Особенностью конструкции ПИФа является то, что она позволяет четко отграничить управленческое участие в проекте от инвестиционного. Участие в организаторе инвестирования — управляющей компании позволяет осуществлять управленческие функции в отношении имущества фонда. Участие пайщика в ПИФе реализует его инвестиционный интерес: он не занимается непосредственно хозяйственной деятельностью, но получает инвестиционный доход. Вместе с тем участие инвестора в проекте более чем на 75% дает ему возможность сменить своего контрагента на стороне организатора инвестирования.

Хозяйствующие субъекты, осуществляющие инвестирование, зачастую могут быть заинтересованы в различном характере своего участия (управленческом и (или) инвестиционном, контрольном или блокирующем).

Таким образом, в ПИФе, в отличие от хозяйственного общества, возможны различные варианты распределения управленческого и инвестиционного участия между субъектами инвестиционного процесса. При этом ничто не мешает одному хозяйствующему субъекту быть одновременно и пайщиком, и участником УК, осуществляя тем самым полный контроль над инвестиционным проектом.

3. Отделение рисков.

Обособление имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и невозможность обращения на него взыскания по долгам организатора инвестирования и инвестора позволяют отделить риски, присущие деятельности участников инвестиционного процесса, от рисков конкретного инвестиционного проекта, реализуемого в рамках ПИФа.

4. Гарантии целевого использования средств.

Управляющая компания распоряжается имуществом ПИФа в соответствии с целями инвестиционной политики и размещает его только в заранее определенный круг активов.

Указанные цели и категории активов перечислены в правилах ДУ (в части инвестиционной декларации). Контроль над соблюдением управляющей компанией правил ДУ осуществляет спецдепозитарий, при отсутствии акцепта которого невозможно будет совершить сделку с имуществом фонда.

5. Повышение прозрачности бизнеса.

Одним из необходимых условий привлечения сторонних инвесторов в проект является информационная прозрачность деятельности организатора инвестирования. При этом законодатель обязывает управляющую компанию ПИФа раскрывать следующую информацию:

– о структуре и стоимости активов фонда;

– о динамике изменения стоимости имущества фонда;

– о вознаграждении УК и расходах, связанных с управлением фондом;

– содержащуюся в бухгалтерском балансе и отчете о прибылях и убытках управляющей компании;

– полученную по результатам ежегодной аудиторской проверки фонда;

– в отношении фондов недвижимости — по каждому из проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости, финансирование которых осуществляется за счет имущества фонда.

6. Повышение ликвидности имущества.

Паевой инвестиционный фонд является инструментом секьюритизации (в дословном переводе с английского языка — «оценнобумаживание»), т. е. механизмом отделения права собственности в виде титулов собственности от самих объектов. При этом движение собственности заменяется движением прав, оформленных как ценные бумаги — инвестиционные паи.

Таким образом, например, для отчуждения недвижимого имущества или передачи его в залог достаточно совершить сделку не с самим этим имуществом, а с инвестиционным паем, удостоверяющим долю в праве собственности на него.

При этом вместе с вещными правами будут переданы и обязательственные права в отношении управляющей компании.

Благодаря возможности передачи прав на актив посредством совершения сделки не с ним самим, а с финансовым инструментом, удостоверяющим права на него, значительно снижаются транзакционные издержки и повышается ликвидность имущества.

7. Реинвестирование прибыли без налоговых потерь.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой имущественный комплекс, следовательно, прибыль, образовывающаяся от использования имущества фонда, не подлежит обложению налогом на прибыль до момента ее извлечения из ПИФа, т. е. до момента получения этой прибыли пайщиком. Налог на прибыль все же подлежит уплате, но только в случае, если инвестор захочет зафиксировать прибыль, т. е. продать или погасить свой пай. До этого момента обязанности по уплате налога не возникает.

Это позволяет реинвестировать полученную прибыли без налоговых потерь, которые обычно составляют для резидентов 24%. Фактически уплата налога на прибыль может быть «отложена» на неопределенный срок.