Дипломная работа: Привлечение финансирования в строительство с помощью конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Данное налоговое преимущество логически следует из предыдущего пункта и заключается в том, что в отличие от инвестирования через хозяйственное общество, где налог уплачивается дважды — на уровне организатора инвестирования (АО, ООО) и на уровне инвестора (акционера), при работе с ПИФами налогообложение происходит только один раз — на уровне инвестора (пайщика).

9. Защита собственности.

Паевой инвестиционный фонд — сравнительно молодой инструмент, тем не менее уже приобретший репутацию альтернативного и достаточно действенного механизма защиты собственности. Не вдаваясь в детали функционирования ПИФа как системы защиты имущества, отметим, что традиционными способами захвата собственности являются приобретение контроля над бизнесом (путем изменения состава его участников) или непосредственный захват актива.

В закрытом паевом инвестиционном фонде:

– участие разделено на управленческое, принадлежащее управляющей компании, действующей на основании лицензии, и инвестиционное, субъект(-ы) которого имеет возможность сменить УК;

– информация о субъектах инвестиционного участия, а следовательно, и субъектах права собственности на активы фонда (в том числе недвижимость) содержится в более закрытой (по сравнению с такими публичными системами, как ЕГРП и ЕГРЮЛ) информационной системе — реестре владельцев инвестиционных паев;

– управляющая компания распоряжается имуществом фонда при непосредственном контроле спецдепозитария, а распоряжение недвижимостью также обусловлено проведением ее оценки указанным в правилах ДУ оценщиком;

– за счет повышенной ликвидности активов имеется возможность в кратчайшие сроки передать их иному лицу, если собственник стал объектом рейдерской атаки.

Указанные факторы значительно осложняют недружественные действия в отношении бизнеса в целом или конкретного актива в частности.

10. Консолидация и централизация управления.

Данное преимущество относится к случаям структурирования корпоративных активов, а также управления холдинговыми образованиями через ПИФ. Примером использования конструкции ПИФа для целей структурирования и управления корпоративными активами служит сформированный в феврале 2007 г. закрытый ПИФ акций «Континенталь». Пайщиком фонда стала Елена Батурина, занимающая 29-е место в списке Forbes богатейших предпринимателей России, которая передала в ПИФ 99% акций ЗАО «Интеко» (владеющего 46 дочерними предприятиями), а также само ЗАО «Интеко», оплатившее паи акциями Газпрома, Сбербанка, Роснефти и других компаний. Внеся в фонд имущество на сумму свыше 82 млрд руб., Е. Батурина стала пайщиком крупнейшего ПИФа страны, созданного для структурирования акционерного капитала.[1] Внесение активов в фонд позволяет консолидировать и увеличить их стоимость (за счет эффекта масштаба), преодолеть их разрозненность и недооценность, а также слабость управленческой структуры.

Направления использования конструкции ПИФа

Паевые инвестиционные фонды, обладая широким набором уникальных характеристик, могут быть использованы при осуществлении различных видов коммерческой деятельности, как связанных с инвестированием, так и относящихся к текущей хозяйственной деятельности. Так, в качестве направлений использования конструкции паевых инвестиционных фондов могут быть названы следующие.

1. Портфельное инвестирование — купля–продажа фондовых инструментов (акций, облигаций, инвестиционных паев) с целью игры на изменении их котировок или с целью получения соответствующих выплат по ним — является классическим направлением работы ПИФов.

2. Осуществление прямых инвестиций, направленое:

– на приобретение реальных активов;

– на получение управленческого контроля над предприятием;

– на финансирование его деятельности посредством покупки его долговых и долевых инструментов.

Подобное инвестирование может осуществляться как финансовым инвестором, цель деятельности которого — рост стоимости бизнеса эмитента и последующая фиксация прибыли за счет продажи акций по возросшей цене, так и стратегическим инвестором. Последний приобретает бизнес на стадии расширения не для того, чтобы выйти из него через определенный период времени, а для получения дохода от деятельности эмитента за счет увеличения объема продаж, сокращения издержек и др.

Прямое инвестирование может носить венчурный характер, что обусловливается стадией развития бизнеса компании, в деятельность которой осуществляются вложения. Так, если прямые инвестиции обычно имеют место на стадии расширения бизнеса, то венчурные фонды работают с компаниями-реципиентами на начальных и ранних стадиях развития. С этим связана предоставляемая законодателем венчурным фондам возможность инвестировать в уставный капитал посредством покупки не только акций акционерных обществ, но и долей в капиталах обществ с ограниченной ответственностью, а также более широкие возможности долгового инвестирования.

3. Финансирование строительных и девелоперских проектов, аналогично перечисленным выше вариантам использования конструкции паевого инвестиционного фонда, может носить как публичную направленность, так и частную, т. е. может осуществляться как для реализации построенного или реконструированного недвижимого имущества на открытом рынке с целью получения прибыли, так и для использования такого объекта для собственных нужд.

Стабильно растущий рынок недвижимости привлекает большое количество инвесторов. Инициаторами создания ПИФа недвижимости в данном случае могут стать как субъекты, обладающие значительным объемом свободных средств и желающие инвестировать их в создание новых или развитие существующих объектов недвижимости, так и владельцы необходимых для строительства ресурсов (например, земельных участков), желающие привлечь финансирование для строительства или иного развития таких ресурсов.

4. Значимое место среди направлений использования ПИФов занимает управление такими категориями активов, как недвижимое имущество и ценные бумаги. Ярким примером таких фондов являются рентные закрытые ПИФы недвижимости. Особый режим имущества ПИФа используется для избежания обложения налогом на прибыль платежей от сдачи недвижимого имущества фонда в аренду и последующего реинвестирования рентного дохода для целей развития такого имущества.

На настоящий момент для управления активами используются преимущественно частные фонды, состоящие из имущества инициаторов его создания. Однако стоит учитывать, что внесение имущества в ПИФ сопровождается (при наличии желания собственников) определением его рыночной стоимости и повышением прозрачности бизнес-процессов, что может способствовать привлечению в бизнес новых инвесторов.

5. Особый интерес для кредитных организаций могут представлять ипотечные паевые фонды, используемые для рефинансирования ипотечных кредитов. Вносимые или приобретаемы фондом денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, требования из кредитных договоров или договоров займа, а также закладные, удостоверяющие такие требования, обеспечивают необходимую банкам секьюритизацию указанных неликвидных активов, а выдаваемые управляющей компанией такого ПИФа инвестиционные паи становятся инструментом, в приобретении которого заинтересованы консервативные институциональные инвесторы.

Таким образом, конструкция паевого инвестиционного фонда может быть использована во многих направлениях бизнеса как крупными и средними компаниями и предпринимателями, так и владельцами, например, объектов недвижимости и пакетов акций.

Универсальность ЗПИФа

Российское законодательство об инвестиционных фондах выделяет 3 основных типа ПИФов: открытые, интервальные и закрытые. В основе этого лежат следующие критерии:

– количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией;