Дипломная работа: Проблемные вопросы кредитования под залог

Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, вступившего в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до его прекращения.

В случае нарушения должником основного обязательства согласно ипотеке ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед иными лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки по отношению к зарегистрированным в установленном законом порядке правам или требованиям других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - по очередности их государственной регистрации.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при наличии таких условиях:

недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение либо организация);

недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него, согласно законодательству, может быть обращено взыскание;

недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, иное недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Объекты незавершенного строительства, расположенные на переданном в ипотеку земельном участке, считаются предметом ипотеки, независимо от того, кто является собственником объекта незавершенного строительства.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после выделения в натуре и регистрации права собственности на неё как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет ипотекодатель, если стороны не установили иное в ипотечном договоре.

Стоимость предмет ипотеки определяется по согласию между ипотекодетелем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Если строение (сооружение), которое передается в ипотеку, расположено на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности, такое строение (сооружение) подлежит передаче в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности, которые имел ипотекодатель по сделке, устанавливающей условия аренды (пользования). И, соответственно, если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, то такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе со строениями (сооружениями) на нём расположенными. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), принадлежащие иному, нежели ипотекодатель, лицу, новый собственник земельного участка обязан предоставить собственнику строения (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, какие имел ипотекодатель. [2]

На сегодняшний день вложение капитала в недвижимость, в частности, в приобретение земельных участков , является перспективным направлением инвестирования. Однако в связи с перманентно нестабильным состоянием украинского финансового рынка банки и финансовые учреждения снижают предложение ипотечных кредитов под залог земли.

Среди проблем, касающихся рынка земли следует назвать:

незавершенность процессов реформирования экономических и правовых отношений собственности;

несовершенство системы государственного управления в сфере использования и охраны земель;

несовершенство земельного законодательства и инфраструктуры рынка земли;

неразвитость автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра;

отсутствие механизма экономического стимулирования использования и охраны земель;

проблема внедрения рационального землепользования;

отсутствие перспективного прогнозирования развития земельных отношений;

низкая эффективность использования земель в сельском хозяйстве ввиду неопределенности системы регулирования земельных отношений. [5]

Из всех финансовых учреждений предлагающих кредиты, только 4-5 согласны выдавать средства под залог земельных участков. Основной причиной уменьшения активности в данном направлении являются высокие риски, связанные с ликвидностью земельного участка в будущем, в случае если кредитору придется продавать его в счет невыплаты кредита заемщиком. Также высокими являются риски, связанные с выдачей займа, в случае обеспечения залогом недвижимости (чаще всего на практике залогом выступает дом и земля), из-за трудностей в оценке объекта залогового имущества. Также, согласно действующему законодательству один и тот же имущественный объект может выступать в виде залога по нескольким кредитным программам.

Следует заметить, что на сегодняшний день получить кредит под залог земли и находящегося на ней недвижимого имущества можно только при условии, что и то и другое находится в частной собственности. Если, например, на земельном участке находится недвижимое имущество, которое не является собственностью, кредит возможно получить только под залог земельного участка. Сумма кредита будет большей, если в качестве залогового обеспечения выступит и участок и недвижимое имущество.

Несмотря на то, что кредитование под залог земли в современных условиях не является распространенным банковским продуктом ипотека является мощным инструментом стимулирования спроса, и рост в этой сфере согласно статистическим данным наблюдается.