Контрольная работа: Оценка объекта недвижимости
• амортизационные отчисления на восстановление здания – 1% от пол ной восстановительной стоимости здания.
Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:
• арендная плата на 8%;
• чистый доход от кафе – на 2%;
• заработная плата персонала – на 5%;
• коммунальные услуги и прочие расходы – на 3%.
Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% – для второго года; 27% – для третьего года; 29% для четвертого и 30% – для пятого года.
Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектов
Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта – А, Б, В и Г.
Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г проданы 1 месяц назад. Объект А расположен в, центре города, объекты Б, В, и Г – на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и доходы от их использования приведены в таблице 1.
Таблица 1. Данные по сопоставимым объектам
| Показатели | Объекты | |||
| А | Б | В | Г | |
| Полезная (арендная) площадь здания, кв. м. | 1528,00 | 2028,00 | 3228,00 | 1828,00 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 9250,00 | 9440,00 | 17140,00 | 10350,00 |
| Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. | 2960,00 | 2832,00 | 5820,00 | 3312,00 |
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
где: VL – стоимость земельного участка, тыс. руб.;
ТL – ставка земельного налога, руб.;
SL – площадь земельного участка, кв. м.
VL =95*0.070*1028=6836.20 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным методом
Оценка объекта по затратному методу производится в изложенной ниже последовательности.
1. Определяется полная восстановительная стоимость здания
где: СD – прямые затраты, тыс. руб.;
Сl – косвенные затраты, тыс. руб.;
Р – предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
где СD – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс. руб.;
BV – строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта-аналога.
CD =0.9*10028*1.05=9476,46 тыс. руб.
Косвенные затраты (Сl ) составляют 40% от прямых затрат.
Cl =CD *40%=9476.46*40%=3790,58 тыс. руб.