Контрольная работа: Оценка объекта недвижимости

P=(C_l +C_D )*30%=(9476,46+3790,58)*30%=3980,11 тыс. руб.

Откуда полная восстановительная стоимость здания:

V_R =9476,46+3790,58+3980,11=17247,16 тыс. руб.

2. Определяется накопленный износ здания – D:

где: D_P – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный, износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Для учета физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ.

Физический износ здания D_P =2381,54 тыс. руб.

Функциональный износ D_F =344.94*60%=206,97 тыс. руб.

Внешний износ D_E =17247,46*1%=172.47 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D=D_P +D_F +D_E =2381,54+206,97+172,47=2760,98 тыс. руб.

3. Определяется остаточная стоимость здания (V_RES ) путем вычитания из полной восстановительной стоимости величины накопленного износа:

V_R =17247,16 тыс. руб.

D=2759.88 тыс. руб.

V_REM =17247,16–2760,98=14486,17 тыс. руб.

4. Определяется общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному методу (V_CA ) как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

V_CA =V_REM +V_L

V_REM =14486,17 тыс. руб.

V_L =6836,20 тыс. руб.

V_CA =V_REM +V_L =6836,20+14486,17=21322,37 тыс. руб.

Таблица 2. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	% от восстановительной стоимости всего здания	Восстановительная стоимость элемента	Фактический срок эксплуатации	Нормативный срок эксплуатации	Коэффициент износа	Сумма износа
Фундамент	7%	1207,30	5	100	0,05	60,37
Наружные стены	16%	2759,55	5	100	0,05	137,98
Перекрытия	14%	2414,60	5	100	0,05	120,73
Кровля	8%	1379,77	5	50	0,10	137,98
Перегородки	8%	1379,77	5	80	0,06	86,24
Внутренняя отделка	6%	1034,83	5	5	1,00	1034,83
Наружная отделка	3%	517,41	5	60	0,08	43,12
Система водоснабжения и канализации	10%	1724,72	5	50	0,10	172,47
Система электроснабжения	7%	1207,30	5	40	0,13	150,91
Система отопления	9%	1552,24	5	50	0,10	155,22
Система вентиляции	2%	344,94	5	40	0,13	43,12
Система пожаротушения	3%	517,41	5	50	0,10	51,74
Система телефонизации	2%	344,94	5	40	0,13	43,12
Лифты	5%	862,36	5	30	0,17	143,73
Всего	100%	17247,16	2381,54

4. Оценка объекта по методу сравнения продаж

Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж определяется в приведенной ниже последовательности

1. На основании исходных данных о характеристиках сопоставимых с оцениваемым объектов А, Б, В и Г

Таблица 3. Характеристики объектов-аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.;	6,05	4,65	5,31	5,66
Полезная площадь здания, кв. м.	1524,00	2024,00	3224,00	1824,00
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение (хуже, лучше, аналог)	лучше	хуже	хуже	Хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

2. Проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т. к. они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.

В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв. м полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 5 либо со знаком «–»» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «–» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).