Контрольная работа: Оценка объекта недвижимости

В результате расчетов, была получена скорректированная по всем показателям цепа продажи (за 1 кв. м.) сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания = 5,31 тыс. руб.

3. Определяется стоимость оцениваемого здания – V_В

где: P_С – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв. м.

P_C =5,31 тыс. руб.

S_B =2828 кв. м.

V_B =5,31*2828=15016,68 тыс. руб.

4. Определяется стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости по методу сравнения продаж (V_SC ) путем суммирования стоимости здания (V_B ) и стоимости земельного участка (V_L ):

V_L =6836,20 тыс. руб.

V_B =15016,68 тыс. руб.

V_SC =6836,20+15016,68=21852,88 тыс. руб.

5. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов анализируются доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания.

1. Определяется потенциальный валовой доход от аренды здания – PGI:

r_B – арендная плата за 1 кв. м полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

Sp – полезная площадь здания, кв. м.;

r_b – арендная плата за 1 кв. м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб.;

S_b – полезная площадь подвала, кв. м.;

m– количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

2. Определяется действительный валовой доход – EGI:

где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

3. Определяются текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания путем суммирования:

• фонда оплаты труда персонала;

• начислений на заработную плату (единый социальный налог) в размере 35, 6% от фонда оплаты труда персонала;

• платежей за коммунальные услуги;

• прочих расходов;

• амортизационных отчислений на восстановление здания в размере 1% от полной восстановительной стоимости здания (V_R ).

• налога на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания в каждом анализируемом году.

При расчете общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.