Курсовая работа: Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи

Календарный план (Диаграмма ГАНТА)

2004 год
№ п/п	Этап	Март	Апрель	Май	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь	Декабрь
1	Предпроектные работы
2	Проектирование
3	Строительство
4	Квартиры на продажу

2005 год

№ п/п

Этап

Январь

Февраль

Март

Апрель

Май

Июнь

Июль

Август

Сентябрь

Октябрь

Ноябрь

Декабрь

1

Предпроектные работы

2

Проектирование

3

Строительство

4

Квартиры на продажу

2.3 Особенности финансовой модели

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и ограничения

Применялись следующие допущения и ограничения:

· Инфляция рубля не учитывалась,

· Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

· В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные объемы

Площадь квартир во всем комплексе – 23.628 м²

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м²

Подземный гараж – 2.870 м²

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м² при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м² . таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м² .

В состав проектных работ были включены:

Разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м² при площади здания в 27.576 м² , т.е. площади квартиры 23.628 м² и площадь общественных зон 2.870 м² .

Расходы, связанные со строительством

Таблица 2

№п/п	Наименование работ	Цена за ед., дол. США	Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест	Стоимость работ, дол. США
1	Строительно-монтажные работы (дом)	750	23628	17721000
2	Лифт грузоподъемностью 1000кг	300000	4	1200000
3	Лифт грузоподъемностью 400кг	200000	4	800000
4	Внешние инженерные сети	65,82	23628	1555195
5	Внутренние инженерные системы	20,62	23628	487209,36
6	Система кондиционирования	45	23628	1063260
7	Теплоснабжение	3,94	23628	93094,32
8	Водоснабжение	6,14	23628	145075,92
9	Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо)	25000	240	5280000
10	Другие расходы	987000	1	987000
11	Подготовка площадки	1000000	1	1000000
ИТОГО	30331835

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

· по 7 % последующие 8 месяцев;

· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.