Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.

Таблица 3

Средняя продажная цена 1 мІ
$ США
3 075,00
Сроки	II кв 2004 г.					III кв 2004 г.					IV кв 2004 г.						I кв 2005г.						II кв 2005 г.
	3	4	5		6		7		8	9		10		11		12		1		2		3		4			5		6
Общая S реализации, мІ	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		1969		1969		1969		1969			1969		1969
Стоимость 1 мІ, $	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		2800		2850		2900		2950			3000		3050
Выручка от продаж, $	0	0	0		0		0		0	0		0		0		0		5 513 200,00		5 611 650,00		5 710 100,00		5 808 550,00			5 907 000,00		6 005 450,00

III кв 2005 г.			IV кв 2005 г.			У
7	8	9	10	11	12
1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	1 969,00	23 628,00
3100	3150	3200	3250	3300	3350	-
6 103 900,00	6 202 350,00	6 300 800,00	6 399 250,00	6 497 700,00	6 596 150,00	72 656 100,00

При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

· Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

· Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2

Рис. 2 Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока ( NV ) представлена на рис.3.

рис. 3 Чистый доход

Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.

3. Показатели эффективности проекта

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

№	Показатель эффективности	Значение
1	Чистый дисконтированный доход (NPV), $	21476305,43
2	Учетная норма рентабельности (ARR)	350,73%
3	Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев	19
4	Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев	20
5	Индекс прибыльности (PI)	62,30%

Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 5

№	Параметр	Изменение, %	NPV, $	NV, $	PBP, мес.
Базовый вариант
нет риска	21 476 305,43	25 617 220,95	19
Варианты после наступления рисков
1	Удорожание строительства	10%	19 599 144,21	23 649 079,23	20
2	Падение цен на квартиры	10%	17 498 796,91	21 137 171,94	20
3	Падение цен на квартиры и удорожание строительства	10%	15 616 822,81	19 169 030,22	20

Заключение

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.

Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.

Список использованной литературы

1. Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ – Издательский центр «МарТ», 2003г.

2. Ковалев В. В. Финансовый анализ. – Москва, Финансы и статистика, 1996.