Курсовая работа: Договор социального найма

"Различие приведенных норм связано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможность связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан.

Отличия имеются и в категории лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители с соблюдением требований статьи 37 ГК РФ"[14] .

Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи.

Помимо указанных различий, существует еще одно - ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене.

Таким образом, не все произошедшие изменения следует признать оправданными.

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Порядок реализации данного положения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласия наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может не согласиться только с определенной кандидатурой.

"Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи - это единственный выход"[15] .

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. "До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый "раздел лицевого счета". Ст.86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения"[16] .

По мнению законодателя, раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользование комнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведет отдельное хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным выше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон.

Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005 года, путем заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные положения, в частности п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции, закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем.

Во-вторых, "Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В силу ст.451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, их которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Возможность применения таких положений вытекает из п.3 ст.672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма"[17] .

В-третьих, согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из действий участников жилищных отношений. Дело в том, что конфликтные отношения в семье могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи повлекут расторжение договора.

В-четвертых, в силу ст.11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма можно признать допустимым.

В соответствии с ЖК РФ договор социального найма может быть изменен при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. "Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма"[18] .

Изменение договора имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

"Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя"[19] . Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст.91 ЖК РФ предусматривает выселение только виновных граждан, иные проживающие не могут быть выселены.

Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом данное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст.64 ЖК РФ).

Изменение договора может быть связано с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом. "В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон"[20] .

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст.59 ЖК РФ. В данном случае изменяется количество комнат.

"Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч.10 ст.156 ЖК РФ"[21] .

Изменение договора следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма. Разграничение ситуаций проводится исходя из того, сохраняется ли право пользования предоставленным жилым помещением, либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения.

4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

4.1 Общий и судебный порядок расторжения договора социального найма

" Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон"[22] .

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п.1 ст.452 ГК РФ.

"Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц"[23] .