Курсовая работа: Експертна оцінка земель

Методикою грощової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові комоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових податків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість. Даний метод може застосовуватися для визначення вартості як забудованих так і не забудованих ділянок і лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю. Необхідною умовою застосування цього методу є наявність інформації про дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах.

Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями.

Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці застосовують для земельних ділянок вже освоєних або таких, освоєння яких передбачається відповідно до найбільш ефективного використання.

При використанні цього методу, сума витрат на освоєння віднімається від вірогідної (розрахованої) ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі в залишку.

В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Порівняння методів експертної грошової оцінки можна розглянути на прикладі оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в селищі Варва Чернігівської області.

У процесі виконання процедур оцінювання різними методами, нами отримано результати, які значно відрізняються (табл.1), хоча вони визначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості (теоретично такі величини повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки).

На основі узагальнення теоретичного та практичного досвіду здійснення експертної грошової оцінки в Україні можна зробити наступні висновки.

Оптимальними підходами щодо здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок є такі підходи, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Таблиця 1.

Земельна ділянка	Площа, М2	Вартість ділянки, грн.				Висновок про вартість, грн.
		грошова оцінка нормативна	метод капіталізації чистого доходу	метод зіставлення цін продажу	метод ураху-вання витрат	ділян- ки, всього	1м2 ді-лян- ки
під торгівельним павільйоном	371	6893	1065	–	3606	3606	9.72
під баром	350	6573	136	–	3181	381	9.09
під кафе–магазином	700	13146	1053	–	7376	7376	10.54
під торгівельним кіоском	81	2424	1724	–	1380	180	17.04

Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.

Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.

В даний час в Україні ринок оренди землі розвинутий досить слабко (точніше однобічно). Фактично укладених договорів оренди між суб’єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу нині не можна віднести до достатньо обгрунтованого, то ж нами прийнята нульова питома вага значимості результатів цього методу.

Метод нормативної грошової оцінки по суті не є ринковим, але все ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б в якості ще одного орієнтира).

В умовах України найбільш придатним для оцінки вартості земель є метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку). Він найбільш характерний для невеликих об’єктів, споруджених в

ринкових умовах сьогодення, з виконанням умов найбільш ефективного використання (що стосується оцінюваних нами земельних ділянок).

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.

Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.

На сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:

зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

капіталізації чистого доходу;

урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;

грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).

Коротко їх проаналізуємо.