Курсовая работа: Ипотечное кредитование в Российской Федерации
Все субординированные ипотеки могут быть структурированы различным образом, исходя из условий, во-первых — последней или завершающей ипотеки, во-вторых, условий предыдущих ипотек (кредитов), и включают правовую часть и техническую сторону выплат.
Таким образом, последующие ипотеки могут иметь (помимо различных кредиторов и заемщиков) различных залогодателей, например, при перепродаже недвижимости с ипотекой, различных заемщиков (при варианте ипотеки с третьим лицом, являющимся залогодателем, но не являющимся заемщиком) и т.д., и складываться в достаточно сложные как юридические, так и финансовые технологические схемы.
Действие залога обычно ограничено сроком действия кредитного обязательства (срок кредита определен кредитным договором). Российским законодательством четко обозначен основной документ — ипотечный договор, однако ипотечные права залогодержателя могут быть удостоверены и закладной. Законодательные тонкости залога в различных странах сильно отличаются друг от друга, создавая специфическую экономико-правовую область.
Российское законодательство в принципе не отходит от общепризнанных норм и предусматривает отчуждение заложенного имущества залогодателем другому лицу (ст.37 Закона "Об ипотеке"), последующую ипотеку (ст.43.гл.7), уступку прав по договору об ипотеке, передачу и залог закладной (ст.47).
Ипотечные банки и различные финансовые компании все чаще выполняют функции финансовых посредников выдающих займы и продающих их затем другим кредиторам и инвесторам из привлеченных внешних источников (банковские займы и иные виды займов, а не депозитные средства).
1.2 Экономическая сущность и специфика ипотечного кредитования
В связи с кардинальными изменениями в экономике и заменой традиционных государственных источников финансирования на так называемые "внебюджетные" в России возникла острейшая проблема с жилищными инвестиционными ресурсами. Все эти изменения в экономическом и социальном укладе страны с ломкой старых институтов и срочным образованием нового крупного института частной жилищной собственности за счет достаточно быстрой массовой приватизации, с острейшей потребностью в жилье больших групп населения, которые не могут покупать недвижимость за собственные наличные средства привели к осознанию необходимости использования общепринятых в мире форм жилищного финансирования частного жилья с помощью института ипотеки.
Рассмотрим залог недвижимости как основной инвестиционный инструмент.
Ипотека — древний институт. Официально он появился около 2 тыс. лет назад в римском праве и является разновидностью имущественного залога, залога недвижимости, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды (ипотечного кредита). Ипотека представляет собой такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя).
Этимологически термин ипотека "Hypotheke" — греческого происхождения и обозначает залог (заклад) недвижимого имущества. Ипотека применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:
• залога недвижимого имущества в целях получения ипотечного кредита или ипотечной ссуды;
• закладной (существуют другие названия свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству). Закладная выдается заемщиком банку;
• ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемый заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости.
Поясним: залогодержатель — это кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем; залогодатель — должник, предоставивший залог в качестве гарантии возврата долга.
Популярность ипотечного кредитования объясняется многими причинами, и одна из них — цементирующая и стабилизирующая роль недвижимости и, в частности, залога недвижимости как института обеспечения кредитного обязательства. Помимо основной социальной функции, которую несет жилье, инвестиции в недвижимость считаются достаточно привлекательными в связи с материализованной сущностью недвижимости. Жилищные инвестиции являются эффективным страхованием (хеджированием) вложенного капитала от инфляции.
Закладная — юридический документ, свидетельствующий о залоге должником принадлежащего ему недвижимого имущества в виде земли, дома, строений. Обычно закладная законодательно причисляется к одному из видов ценных бумаг.
Закладная выдается заемщиком кредитору (лицу, давшему деньги в долг) и находится у него до окончательного расчета с должником (залогодателем). В случае неуплаты долга в срок закладная дает кредитору право продать заложенное имущество с торгов и получить из вырученных средств свой долг. В некоторых странах кредитор обладает правом стать собственником данного имущества, более того, в ряде случаев — без торгов. Закладная заверяется нотариусом и регистрируется в кадастровой книге (в реестре, земельной книге, книге регистрации недвижимости и т.д.).
Существует еще одна специфика ипотечного кредита — так называемое залоговое право, сущность которого заключается в том, что кредиторы по ипотеке имеют привилегированное право перед другими кредиторами (за исключением, в основном государственных долгов и, в частности долгов по налогам) на погашение (обеспечение) своих обязательств через продажу заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть заложено неоднократно — это перезаклад или так называемые вторые (третьи), младшие, последующие, субординированные ипотеки с получением вторичного (последующего) кредита и созданием вторичною (последующего) залогового права.
1.3 Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки)
В ряде случаев в целях более жесткого контроля со стороны государства за совершением определенного вида сделок и их учета, законами устанавливается дополнительное условие действительности таких сделок в виде необходимости проведения их государственной регистрации . Так, в настоящее время общие нормы, устанавливающие, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, содержатся в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГКРФ. Кроме того, согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Однако применительно к сделкам залога недвижимости (ипотеки) необходимо учитывать, что требование об их обязательной государственной регистрации было установлено статьями 11, 41 и 43 Закона РФ от 29.05.92 No 2872-1 «О залоге» (далее - Закон о залоге). Причем такое требование было введено наряду с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора залога недвижимости (ипотеки).
Судебно-арбитражная практика рассматривала данные нормы как нормы прямого действия, т.е. как нормы подлежащие применению вне зависимости от издания каких-либо подзаконных актов. Так, по одному из арбитражных дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27.05.97 № 3132/96 признал недействительным заключенный 7 апреля 1994 г. договор залога недвижимости по причине отсутствия в том числе его государственной регистрации.
Такой подход обусловлен тем, что вышеуказанными нормами Закона о залоге регистрация залога была фактически возложена на органы, осуществляющие учет соответствующего имущества (земли, жилых и нежилых помещений). К тому же после вступления в силу Закона о залоге органы государственной власти и управления субъектов РФ, учитывая технические сложности, возникающие при государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки), а также рекомендации, содержащиеся в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные распоряжением заместителя Председателя Правительства РФ от 22.12.93 № 96-рз, стали самостоятельно устанавливать порядок государственной регистрации залога на подведомственных им территориях. Например, на территории г. Москвы единая система государственной регистрации залога была введена Постановлением Правительства г. Москвы от 20.09.94 № 788. Согласно этому Постановлению, регистрация залога недвижимости (ипотеки) была признана частью государственной системы регистрации недвижимости и сделок с нею в г. Москве. Осуществление непосредственной регистрации в зависимости от вида заложенного имущества было возложено на соответствующие организации. В частности, государственного имущества - на Москомимущество, недвижимого имущества совместно с земельным участком - на Москомзем, жилых помещений - на Департамент муниципального жилья, предприятий как имущественных комплексов - на Московскую регистрационную палату и т.д. Держателем единого реестра договоров залога признана Московская регистрационная палата.
С 1 января 1995 г. вступила в силу первая часть ГКРФ, в которой было сохранено требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров залога недвижимости (ипотеки), а также об их государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 339). При этом в ст. 8 Федерального закона от 30.11.94 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок.
Отсюда следует вывод, что с момента вступления в силу Закона о залоге до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1 февраля 1998 г.) сделки залога недвижимости (ипотеки) подлежали обязательной регистрации в порядке, устанавливаемом органами государственной власти и управления субъектов РФ.
В то же время в феврале 1996 г. указом Президента РФ от 28.02.96 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (далее - Указ № 293) была предпринята попытка установить на территории России единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе его залога. Этим же Указом были утверждены единые формы государственной регистрации.
Однако названный Указ в части, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 14-19), не мог быть реализован, поскольку сам факт его издания противоречил федеральным законам, что недопустимо в силу п. 3 ст. 90 Конституции РФ и п. 3 ст. 3 ГК РФ.
Во-первых, в соответствии с п. 6 ст. 131 и п. 2 ст. 3 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен устанавливаться федеральным законом. Согласно части второй ст. 4 Закона № 52-ФЗ, по вопросам, которые, согласно части первой ГК РФ, регулируются только федеральными законами, могут действовать нормативные акты Президента РФ, но изданные до введения в действие части первой ГК РФ. В ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГКРФ» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была признана юридическая действительность договоров купли-продажи недвижимости и предприятий, а также дарения недвижимости без государственной регистрации, но при условии их нотариального удостоверения. Тем самым решение вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с федеральными законами не входит в компетенцию Президента РФ.
Во-вторых, Указом предусмотрено, что ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивается специально создаваемой Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, подчиненной непосредственно Президенту РФ. Вместе с тем, согласно ст. 131 ГКРФ, такая регистрация должна производиться учреждениями юстиции, что предполагает подчинение этих органов не только федеральным органам исполнительной власти, но и государственным органам субъектов РФ. Тем более что речь идет о недвижимом имуществе, находящемся не только в федеральной собственности, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем самым были ущемлены права субъектов РФ.
К тому же Федеральная комиссия так и не приступила к осуществлению своей деятельности и была юридически упразднена указом Президента РФ от 30.04.98 № 483 «О структуре федеральных органов исполнительной власти».