Курсовая работа: Купля-продажа недвижимости

1 - земельные участки,

2 - участки недр,

3 - леса,

4- многолетние насаждения,

5 - здания,

6 - сооружения,

7. объекты незавершенного строительства

8 - суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

9 - космические объекты,

10 – предприятия.[13]

Как определено той же 130 статьей ГК, закон может определить и иные виды недвижимого имущества.

Анализируя действующее законодательство можно выявить следующие виды недвижимого имущества, не упомянутых в ст. 130 ГК. В первую очередь это Закон[14] «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Он называет те объекты, права на которые должны быть зарегистрированы в соответствующем порядке.

1) часть зданий (ЖК РФ);

2) сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

3) нежилые помещения ; части помещений;

4) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ). жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

5) квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

6) комнаты (ст. 16 ЖК РФ, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

7) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

8) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Дадим характеристику наиболее сложным с правовой точки зрения объектам недвижимости, в отношении которых законодательные положения не совсем скоректированы.

Объекты незавершенного строительства. ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ.

Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Этот пробел устраняла судебная практика: согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 [15] государственной регистрации подвергались не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Помещения как объекты недвижимости. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем, жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права[16] .

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В.В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения[17]

Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного также не решает всех возникающих проблем[18] .

Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".