При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции[20] , в соответствии с которым признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

Действительно, при существовании нескольких собственников здания невозможно зарегистрировать право собственности какого-либо лица в отношении всего здания. Однако это не означает утрату зданием признаков самостоятельного объекта гражданских прав. В здании остается имущество, не подлежащее разделу, выделению в натуре (места общего пользования, несущие конструкции, крыша и т.д.). При этом указанные собственники вправе передать все такое здание, например, в аренду либо в залог одному лицу с множественностью лиц на стороне арендодателя или залогодателя либо продать все здание с множественностью лиц на стороне продавца.

Чтобы избежать ситуации, когда возникает "собственник коридоров", достаточно установить, что при приобретении отдельных нежилых помещений здания покупатель приобретает также долю в праве собственности на помещения общего пользования, а в случае, если собственник здания в результате уступил право собственности на все помещения здания, пригодные для самостоятельного использования, его право собственности на здание или какие-либо помещения в нем прекращается.

Естественно, в законодательстве должны быть определены критерии выделения нежилых помещений, пригодных для самостоятельного использования, и такая характеристика помещений здания должна в обязательном порядке указываться в технической документации на такое здание[21] .

Земли и земельные участки. Все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Последние уже действительно исключены[22] .

Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее Закон о переводе земель) призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий.

В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о переводе земель, акт о переводе земель должен содержать, в том числе, границы и описание местоположения земель, а акт о переводе земельных участков также еще их площадь и кадастровые номера.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем, совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП[23] , в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет.

Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, "земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве"[24] .

Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними[25] .

ГЛАВАП. ДОГОВОРЫ КУПЛИ - ПРОДАЖИ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ

2.1 Требования к договору купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи – это один из многочисленных двусторонних сделок, отличительной чертой которых является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. При этом необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость, может возникнуть и из других договоров, как, например, договор мены. В настоящее время, например на рынке недвижимости жилыми помещениями он не совсем востребован. Даже в том случае, когда реально происходит обмен квартирами, фактически существует длинная цепочка из договоров купли-продажи.

Другим основанием приобретения права собственности на недвижимость в виде жилого помещения может стать договор ренты – пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право собственности может возникнуть в результате строительства нового объекта – здания или сооружения.

Однако многообразие объектов, становящихся предметами купли-продажи недвижимости, никак не отражено в содержании части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно это и приводит к сложностям в оформлении договора при продаже какого-либо вида недвижимого имущества. Именно это и заставляет участников рынка недвижимости прибегать к услугам специалистов на этой рынке – риэлтеров.

Можно также заметить, что в зданиях учреждений юстиции, производящих регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в доступном для обозрения местах расположена определенная информация, которую необходимо воспринимать как руководство к действию будущим продавцам и покупателям. Ориентируясь на список требуемых документов, предъявляемых в Регистрационную службу, стороны уже могут правильно оформить свою сделку.

К купле-продаже законодательство предъявляет те же требования, что и к гражданско-правовым сделкам. В этой части работы рассмотрим те положения ГК РФ, которые находятся в § 7 главы 30. Это всего десять статей, которые и определяют специфику договора купли-продажи недвижимости. При необходимости, стороны должны также руководствоваться общими положениями о купле-продаже § 1 главы 30 ГК, если это не будет противоречить существу этого обязательства. Например, при купле-продажи недвижимости нельзя воспользоваться положением п. 2 ст. 475, где определяется право покупателя потребовать замены ненадлежащего товара товаром соответствующего качества.

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В целом это указание статьи 550 ГК не имеет важного значения, т.к. все договоры должны быть представлены в Регистрационную службу, и поэтому вряд ли кто-либо будет заключать договор в устной форме.

Статья 550 не определяет, будет ли сделка в случае её устного оформления ничтожной или оспоримой. Если считать, что стороны нарушили требования законодательства об обязательной письменной форме договора, то следует признать, что устная сделка не вызывает никаких последствий, т.к. является ничтожной. К этому выводу приводит и статья 168 ГК, где определено, что сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Таким образом оформленный в простой письменной форме договор с момента его подписания сторонами признается надлежащей сделкой . Например, договор купли - продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.