Курсовая работа: Правове регулювання проведення земельних торгів

Відповідно до цієї статті ЗК України об'єктом купівлі-продажу є земельні ділянки, призначені під забудову, що має бути здійснена суб'єктами підприємницької діяльності. Це означає, що такі земельні ділянки мають бути вільними від капітальних будівель і споруд. Перелік таких земельних ділянок, що призначаються для продажу, мають визначати місцеві органи державної влади та сільські, селищні, міські ради.

Покупцями земельних ділянок, призначених для продажу під забудову, із земель державної та комунальної власності можуть бути лише юридичні особи, в тому числі іноземні та громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності. Фізичні особи, які не зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, не можуть брати участь у земельних торгах і набувати у власність земельні ділянки під забудову.

Земельні торги — це врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельний кодекс України визначає дві правові форми земельних торгів, а саме — земельний аукціон та земельний конкурс.

Визначення понять земельного аукціону та земельного конкурсу у чинному законодавстві не дається. На основі аналізу інших статей ЗК України можна дати юридичне визначення поняття земельного аукціону як правової форми земельних торгів.

Земельний аукціон — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний конкурс — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Уперше в Україні земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди були проведені у 1994—1995 роках у Xаркові, Львові, Одесі, Чернігові. Перший міжнародний земельний конкурс (тендер) було організовано в Одесі. Земельні аукціони і конкурси відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно- командної до ринкової економіки. Земельні торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринкової економіки, дозволяють залучати інвестиції у розвиток територій, організувати нові робочі місця. Крім того, земельні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує порядок надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створюють можливості для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі, Земельні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Форма проведення земельних торгів визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись у порядку виконання судових рішень в частині звернення стягнення на земельну ділянку (див. коментар до ст. 139 ЗК України).

Проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок державної та комунальної власності у власність суб'єктів підприємницької діяльності для забудови складається з декількох етапів, кожний з яких включає в себе організаційно-правові інформаційні заходи, пов'язані з вибором і підготовкою земельних ділянок для продажу на земельному аукціоні чи конкурсі, проведенням рекламної кампанії, підготовкою і прийняттям рішень органів державної влади та місцевого самоврядування щодо проведення земельних торгів, підготовкою і затвердженням локальних нормативно-правових актів щодо порядку проведення земельних торгів, проведенням земельних торгів та оформленням їх результатів.

Основними етапами проведення земельних торгів є: підготовка земельних ділянок до продажу на земельному аукціоні чи конкурсі; проведення земельних торгів; оформлення права на земельні ділянки.

Підготовка земельних торгів передбачає формування переліку земельних ділянок, які виносяться на аукціон (конкурс), публікація інформаційного повідомлення про проведення земельного аукціону чи конкурсу, подання заяв на участь в аукціоні (конкурсі) та укладання угод про умови участі в аукціоні (конкурсі) суб'єктами підприємницької діяльності. На етапі підготовки до проведення земельних торгів можуть прийматися рішення органів державної влади та місцевого самоврядування про затвердження відповідних положень щодо порядку проведення земельних аукціонів чи тендерів. Для забезпечення організованого проведення земельних торгів та з метою запобігання порушенням чинного законодавства на етапі підготовки земельних аукціонів конкурсів рішенням сільської, селищної, міської ради можуть створюватися комісії з питань земельних торгів, повноваження яких закріплюються у конкретних рішеннях проведення земельного аукціону чи конкурсу, або у відповідних положеннях.

Формування переліку земельних ділянок мають здійснювати управління (відділи) земельних ресурсів разом з місцевими органами архітектури і містобудування, які передають свої пропозиції на розгляд сільської, селищної, міської ради, місцевої державної адміністрації. До затвердження переліку земельних ділянок має бути проведено попереднє погодження місця розташування об'єкта з визначенням містобудівних, екологічних, санітарних та інших вимог до використання земельної ділянки, що підлягає продажу на земельних торгах. Крім того, земельні ділянки можуть бути виставлені на земельні торги лише після того, як будуть визначені межі таких ділянок в натурі (на місцевості) та закріплені межовими знаками, а також виготовлений технічний паспорт земельної ділянки. Зміст, форма та порядок підготовки технічного паспорта мають бути закріплені у Положенні про технічний паспорт, що затверджується постановою Кабінету Міністрів України. Підготовку технічного паспорта земельної ділян для продажу на земельних торгах здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. При цьому зазначені органи визначають розмір земельної ділянки, її цільове призначення, місце розташування, природний і господарський стан, проводять грошову оцінку земельної ділянки, а також визначають її стартову ціну. В технічному паспорті зазначається форма власності, у якій перебуває земельна ділянка, — державна чи комунальна. Підготовка технічного паспорта земельної ділянки виключає необхідність підготовки проекту її віІдведення, оскільки зміст технічного паспорта містить підготовку і оформлення всіх документів, необхідних для проекту відведення земельної ділянки. Технічний паспорт на кожну земельну ділянку підлягає затвердженню відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування, уповноваженим приймати рішення про відчуження земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності.

Земельний кодекс України передбачає, що організаторами торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати продаж земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, а також державний виконавець у разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку. При цьому варто зазначити, що організатори земельних торгів самі не проводять земельні аукціони чи конкурси. Згідно з п. З ст. 13 ЗК України безпосередньо проведення земельних торгів мають здійснювати юридичні особи, які мають дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів. Як правило, земельні торги відбуваються на біржах. Правовою підставою для проведення земельних торгів є договір, що укладається між організатором аукціону чи конкурсу і уповноваженою юридичною особою.

Відповідно до умов укладеного договору про проведення земельних торгів організатор аукціону (тендеру) чи уповновноважена юридична особа зобов'язані не пізніше ЗО днів до дати проведення земельних торгів опублікувати у пресі офіційну інформацію про те, які земельні ділянки виставляються на торги, а також розмістити на кожній земельній ділянці рекламні щити з офіційною інформацією про те, що дані земельні ділянки підлягають продажу на земельному аукціоні чи виставляються на конкурс. За своїм змістом офіційна інформація має містити відомості про розмір, цільове призначення земельної ділянки, її стартову ціну, місце і час проведення торгів, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки. Офіційна інформація може містити суму застави, що вноситься кожним учасником земельних торгів. З моменту опублікування повідомлення організатор земельних торгів надає можливість особам, які бажають взяти участь у аукціоні (конкурсі), придбати за встановленою ціною інформаційний пакет учасника аукціону (конкурсу), складовою частиною якого може бути технічний паспорт земельної ділянки.

Організатор має право відмовитися від проведення торгів не пізніше 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із значенням причини скасування.

Порядок проведення земельних торгів визначається законом, що має бути прийнятий Верховною Радою України. До прийняття такого закону органи державної влади та місцевого самоврядування вправі приймати свої положення чи інші локальні нормативно-правові акти, у яких визначати умови участі в земельному аукціоні чи конкурсі, а також порядок проведення земельних торгів. Законність таких рішень базується на законах України «Про місцеве самоврядування» та «Про місцеві державні адміністрації».

Норма цієї статті ЗК України закріплює правові підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Аналіз змісту цієї статті дозволяє стверджувати, що зазначені підстави мають бути застосовані до такої форми земельних торгів, як земельні аукціони, оскільки проведення земельних конкурсів здійснюється на дещо інших засадах, ніж земельні укціони. Це стосується, зокрема, кількості учасників конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визначення того чи іншого суб'єкта підприємницької діяльності переможцем конкурсу. Винятком є така підстава, як відсутність покупців (учасників) конкурсу чи аукціону, тобто коли на конкурс чи аукціон не поступило жодної заявки.

Як правило, земельні аукціони проводяться тоді, коли є три учасники аукціону, що подали заявки на участь у торгах, підписали угоду про умови участі, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, а також виконали інші вимоги, передбачені правилами проведення такої форми земельних торгів. Організатори аукціону можуть приймати рішення про проведення земельних торгів і з двома учасниками. У випадку, коли до участі у земельному аукціоні зареєструвався лише один учасник, земельні торги визнаються за рішенням організатора аукціону такими, що не відбулися. Даний Кодекс закріплює норму, відповідно до якої земельні ділянки на земельних аукціонах не можуть бути придбані за початковою (стартовою) ціною. Якщо жоден із зареєстрованих учасників аукціону після оголошення ліцитатором початкової ціни не запропонував ціну вищу, ніж стартова ціна земельної ділянки, то земельна ділянка (земельний лот) знімається з торгів, а самі торги по цій земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. У разі, коли переможець земельних торгів не сплатив у встановлений термін належну суму за придбану земельну ділянку, земельні торги також визнаються організатором аукціону такими, що не відбулися. У разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів із рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

Однією з підстав припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб є звернення стягнення на земельну ділянку за рішенням суду. В разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, остання підлягає відчуженню шляхом проведення земельних торгів. Основною формою земельних торгів у таких випадках є аукціон. Підготовка і організація проведення земельного аукціону з продажу земельних ділянок у порядку виконання судових рішень має здійснюватися відповідно до вимог чинного ЗК України, а також Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. Згідно зі ст. 62 зазначеного Закону звернення стягнення на земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому насамперед провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові. У разі звернення стягнення на земельну ділянку державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує нотаріальний орган, чи не знаходиться це майно під арештом. Після одержання документального підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису і оцінки їх вартості на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцем знаходження майна вимогу про реєстрацію даного факту. Про накладення арешту на будинок чи інше нерухоме майно, заставлене третім особам, державний виконавець невідкладно повідомляє цих осіб. Реалізація належних боржникові земельної ділянки та іншого нерухомого майна провадиться відповідно до закону шляхом продажу з прилюдних торгів.

Відповідно до ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження» прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою.

Спеціалізовані організації проводять прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ціна майна, що виставляється на торги. До заявки додаються: копія виконавчого документа; копія акта арешту майна; документи, що характеризують об'єкт нерухомості; копії документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою чи право власності на неї у разі продажу окремо розташованої будівлі.

У разі продажу об'єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) органу місцевого самоврядування на будівництво.

Прилюдні торги повинні бути проведені у двомісячний строк із дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.

Окремі проблеми правового регулювання земельних аукціонів

Земельні аукціони відбуваються сьогодні в умовах недостатнього або відсутнього правового регулювання. Це фактично означає, що інвестори, місцеві чиновники та місцеві громади несуть додатковий ризик, пов'язаний із можливістю перегляду результатів торгів, застосуванням юридичної відповідальності та погіршенням інвестиційного клімату. В даній індивідуальній роботі зупинюсь лише на деяких аспектах сучасного та перспективного регулювання земельних аукціонів.

Верховною Радою України мав бути ухвалений спеціальний закон, який би визначив порядок проведення земельних торгів. Обов'язок підготувати відповідний законопроект покладався на Кабінет Міністрів України - пунктом 4 Прикінцевих положень ЗКУ передбачено, що проекти законів, прийняття яких випливає з Кодексу, мають бути розроблені у шестимісячний строк. Це також означає, що без такого закону порядок торгів залишається невизначеним (невідомим). Фактично закони «Про ринок земель» та «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель» і сьогодні існують у вигляді проектів. Відсутність цього закону вже породила локальні норми, затверджені місцевими радами та державними адміністраціями. Тепер Україна вже не може забезпечити одноманітного правового регулювання інституту земельних торгів. Крім того, місцеві ради та державні адміністрації допустили перевищення власних повноважень, узурпувавши компетенцію Верховної Ради України. З такою фундаментальною проблемою земельних торгів як відсутність спеціального закону про них пов'язана інша проблема, яка має більш технічний характер.

Дозвіл на проведення земельних торгів

Згідно ч. 3 ст. 137 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Ліцензування такого виду діяльності як проведення земельних торгів передбачено і п. 58 ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності». На жаль, жоден з державних органів, включених до Переліку органів ліцензування, затвердженого постановою КМУ від 14 листопада 2000 року № 1698 (з наступними змінами і доповненнями), сьогодні не має повноважень видавати ліцензію на проведення земельних торгів. Дотепер торги проводив той, хто має право на аукціонну діяльність. Місцеві органи влади оголошували аукціон і укладали договори з відповідними особами. Але тепер постанова каже, що ці роботи мають бути обов’язково ліцензовані. Тобто місцеве самоврядування не може оголосити аукціон за колишньою схемою, треба залучати виконавця з ліцензією. Відповідно, ліцензійні умови цього виду діяльності також не затверджено. Це і не дивно - якщо діяльність неможливо здійснювати (закон, який її регламентує, відсутній), то й потреби її ліцензувати немає.