Курсовая работа: Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

L - критерий влияния на стоимость С_рын. капитала в вещественной форме, составляющего предмет управления:

(1.1)

Для реализации общей целевой функции L предлагается выделять ряд соподчиненных функций, уточняющих предмет управления в сфере недвижимости в виде нижеследующего целевого контура:

· Функция хозяйственного управления – это максимизация полезности (U ) посредством улучшения потребительских свойств (ПС _i ) недвижимости

(1.2)

· Функция коммерческого управления – максимизация рыночной стоимости (С_рын. ) объекта недвижимости за счет улучшения параметров продуцируемого потока доходов (Д_х )

(1.3)

L ₂ напрямую зависит от L₁ т.к. maxС_рын. достигается через максимизацию потребительной стоимости. Реализация L₂ является целью управления, а реализация L₁ является средством достижения цели.

· Общая целевая функция

(1.4)

Важнейшими стоимостнообразующими факторами, которые влияют на С_рын. и L являются:

· Потребительная стоимость: последовательно снижается по мере накопления износа (И_физ ). Требуется проведение всех воспроизводственных мероприятий, предусмотренных нормативными документами по эксплуатации объекта недвижимости (техническое обслуживание, ремонты, реконструкция и др.).

· Стоимость обслуживания: определяется по критериям полноты, качества и своевременности.

· Стоимость улучшений придомовой территории, которые позволяют максимизировать платежи за пользование – ренту по местоположению R_зем .

Если уровни полезности и доходности объекта недвижимости остаются неизменными, то единственной целевой функцией, отражающей увеличение потребительского качества объекта недвижимости становится максимизация периода его использования t_исп за счет проведения воспроизводственных мероприятий.

(1.5)

Отрицательный градиент полезности U фактически выражает интенсивность утраты первоначальных потребительских свойств (в технической системе - снижения несущей способности, надежности, безопасности, увеличения физического износа).

Для объектов недвижимости, используемых в качестве потребительского блага, зависимости (1.1) ÷ (1.5) действительны, если максимум доходов заменить на минимум издержек.

(1.6)

,

(1.7)

,

(1.8)

,

(1.9)

,

где:

И_физ – степень физического износа;

ΔР_норм – отклонения фактических состояний системы от соответствующего уровня нормативов технологической подсистемы;

ΔЗатр. – величина изменения издержек в экономической подсистеме.

Максимальную эффективность Eff обеспечивают технические воспроизводственные мероприятия с тенденцией постепенной потери уровня эффективности при переходах по уровням системы управления недвижимостью

(1.10)