Курсовая работа: Развитие ипотечного кредитования в России

Глава I . Ипотечное кредитование

1.1 Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования

Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.

Предшественник Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные налоги;

- вводит свободу завещания.

Личное имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый человек имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять ее в залог.

Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».

Итак, сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки было обоснованно политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели к возникновению классического института ипотеки.

На фоне этих условий был введен новый залог – залог орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

1.2 Определение ипотеки

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

1.3 Характерные черты ипотеки

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;