Курсовая работа: Развитие ипотечного кредитования в России

- предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой[1] .

- при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

1.4 Принципы ипотечного кредитования

Ипотеке присущи следующие принципы:

1) Принцип гласности, или публичности. Отражает возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;

2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип старшинства. Этот принцип отражает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) Принцип срочности. Отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или любом другом заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер ипотечного кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.

1.5 Объект ипотеки

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые имущественные комплексы, используемее в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

- жилые дома, квартиры или их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенные строительные объекты недвижимости в совокупности с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

- часть имущества, разделение которого фактически невозможно без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;