Курсовая работа: Сделки с землей

· ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены (п.2 ст.37 ЗК РФ).

По мнению Мисника Н.Н., то, что недействительные условия договора купли-продажи, предусмотренные п.2 ст.37 ЗК РФ, применяются также к договору мены – явление, безусловно, положительное. Однако отчуждение земельных участков не исчерпывается куплей-продажей и меной. Возможны также дарение и рента. В случае совершения этих сделок запреты пункта 2 ст.37 ЗК РФ могут быть обойдены. Их, по мнению Мисника Н.Н., следовало бы в законодательном порядке распространить на все сделки по отчуждению земельных участков1 .

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены следующие общие условия.

Во-первых, продажа земельного участка может быть осуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен быть приватизирован, и он должен быть зарегистрирован в качестве такового в территориальном земельном комитете с выдачей свидетельства на право собственности.

Продажа земельных участков их пользователями, арендаторами, а также владельцами не допускается.

Во-вторых, купля-продажа земельных участков производится только между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственности на земельные участки.

Условия приобретения гражданства РФ определяются Законом РФ "О гражданстве РФ" от 28 ноября 1991 г. и в общем виде состоят в следующем:

· постоянное проживание в РФ 5 лет всего или 3 года непрерывно;

· обращение за поддержанием ходатайства о получении гражданства в ОВД;

· нотариальное удостоверение подписи лица, ходатайствующего о получении гражданства;

· рассмотрение ходатайства в течение 6 месяцев.

Гражданство в отношении отчуждения земельных участков играет определенную роль, поэтому лицам, уполномоченным регистрировать сделку, решать вопросы купли-продажи земли (работникам органов государственного и муниципального управления, судьям, нотариусам) в необходимых случаях (при сомнении в гражданстве продавца либо покупателя) следует назначать проверку через паспортные отделения ОВД. Паспортам и удостоверениям личности доверять не следует.

Действующее законодательство допускает совершение сделки лицами, уполномоченными покупателями. В этом случае следует проверять статус покупателя и уполномоченного лица (поверенного). По существу эта проверка сводится к выяснению 5 вопросов римской формулы: кто? что? где? когда? с какой целью?

В-третьих, купля-продажа возможна при отсутствии споров по участку и иных причин, препятствующих сделке.

Среди причин, препятствующих сделке, следует отметить:

· залог участка в банк под ссуду;

· передача участка в наследство;

· дарение земельного участка;

· недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной из сторон;

· ненадлежащий титул земельного участка (участок может быть не на праве собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);

· продажа по демпинговым ценам (ниже нормативной или рыночной цен);

· задолженность по земельному налогу;

· наличие решения об экспроприации участка (принудительного выкупа для государственных, общественных нужд);

· отсутствие необходимых документов по земельному участку.

Последнее нуждается в пояснении1 . Продавец должен иметь 4 документа по земельному участку:

1. Типовой договор купли-продажи. ¹

Соблюдение формы типового договора - непременное условие сделки, так как ее объект - имущество особого рода - земля. Особый характер этого имущества состоит в триедином его значении. Во-первых, земля - это объект природы, состоящий в естественных связях с другими природными объектами. Во-вторых, земля - это пространственный базис, то есть среда обитания людей. В-третьих, земля - это средство производства в сельском и лесном хозяйствах.