Курсовая работа: Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ

2. объекты, являющиеся недвижимостью по своим физическим свойствам (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты недвижимости).

3. «недвижимость в силу закона» или «юридически недвижимое имущество» – вещи, являющиеся движимыми по своей физической природе, но указанием закона отнесенные к недвижимым вещам в силу своей высокой стоимости, необходимости специального регулирования их оборота, а также потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией РФ (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Существуют также классификации недвижимого имущества по различным основаниям – по формам собственности, характеру потребления, характеру и целям использования в гражданском обороте, физическому статусу.

Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое выражается в установлении для них в законодательстве различного правового режима, под которым понимается наличие особых правил реализации правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав – их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ по этому критерию вещи делятся на три категории:

- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

- изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (ст. 129 ГК). Изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. В данный перечень входят недра, лесной фонд, водные ресурсы; охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости; недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ и так далее.

Таким образом, недвижимость является особым объектом гражданских прав. Юридически в понятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.

Характерными признаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также необходимость государственного регулирования оборота. Оборот недвижимости по общему правилу не ограничен. Ограничения могут быть установлены только законом, что обусловлено особым статусом отдельных объектов недвижимости (объекты, находящиеся в государственной собственности, особо охраняемые природные зоны, участки недр и т.д.).

Недвижимым имуществом независимо от своей физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях являются объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.

недвижимость сделка имущество расторжение

1.2 Понятие и виды сделок с недвижимостью

Сделки являются одним из наиболее распространенных юридических фактов, это акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, при совершении которых они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это один из основных принципов гражданского права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка – это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами (Закон РФ №5663–1 от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», Воздушный кодекс РФ №60-ФЗ от 19 марта 1997 и др.) и подзаконными актами.

Поскольку недвижимость является одной из разновидностей объектов гражданских прав, то с ней можно совершать те сделки, которые охватываются понятием договорных обязательств, если это не противоречит существу недвижимости. Данные сделки перечислены в ГК РФ: купля-продажа (гл. 30), мена (гл. 31), дарение (гл. 32), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 33), аренда (гл. 34), найм жилого помещения (гл. 35), безвозмездное пользование (гл. 36), страхование (гл. 48), доверительное управление (гл. 53), наследование (часть третья ГК РФ), а также ипотека (ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости), приватизация (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») и другие сделки.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие группы:

1. Сделки об отчуждении, направленные на передачу недвижимости в собственность;

2. Сделки без отчуждения, направленные на передачу недвижимости в пользование или залог и тем самым порождающие не прекращение, а ограничение (обременение) права;

3. Смешанные договоры;

4. Дополнительные (акцессорные) сделки, заключенные для изменения правоотношений по совершенным сделкам.

Также можно выделить сделки со сменой собственника, с изменением состава собственников, с добавлением иных субъектов прав.