Курсовая работа: Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ

Введение

На рубеже XX и XXI веков Россия встретилась с новыми для себя отношениями, связанными с зарождением, функционированием и развитием рынка недвижимости, обусловленного возрождением рыночной экономики.

Актуальность исследования обусловлена тем, что появились новые принципиально важные задачи – учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное – обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом и упорядочить действующее обширное и достаточно сложное гражданское законодательство, регулирующее данные отношения.

Важнейшие принципы правового регулирования совершения сделок с недвижимостью определены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ). Однако он содержал лишь общие положения, которые нуждались в уточнении посредством издания соответствующих законов. Одним из них стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ о государственной регистрации), с принятием которого было связано создание единой системы государственной регистрации, отсутствовавшей ранее. На смену множеству регистрирующих органов пришел единый орган, который решал вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли–продажи, мены и дарения, с ней связаны также договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, ипотеки, и ряд иных сделок, предметом которых выступает недвижимость.

Несмотря на значительный интерес к данной теме и большое количество научных работ, она все же недостаточно исследована, что обусловлено обширностью предмета исследования. Отдельные вопросы совершения сделок с недвижимостью остаются недостаточно урегулированными вследствие противоречий, содержащихся в нормативно-правовых актах, что свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.

Объектом курсового исследования являются гражданско-правовые отношения в сфере оборота недвижимого имущества.

Предметом курсового исследования выступают особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимостью по российскому законодательству.

Целью настоящего курсового исследования является анализ норм действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщение российского опыта правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с указанной целью исследования были поставлены следующие задачи:

- изучить понятие и признаки недвижимости как объекта сделок;

- сформулировать понятие сделок с недвижимостью;

- рассмотреть виды и формы сделок с недвижимым имуществом;

- исследовать обязательную форму сделок с недвижимым имуществом;

- раскрыть содержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующем совершение сделок с недвижимым имуществом;

- проанализировать нормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом, направленных на переход права собственности на недвижимость и на передачу недвижимости в пользование или залог;

- рассмотреть порядок и последствия расторжения и признания недействительными сделок с недвижимостью;

- проанализировать государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом на основании судебных актов и правоприменительную практику совершения сделок с ним.

Теоретической основой исследования послужили работы О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.А. Киндеевой, В.А. Левицкой, А.Р. Кирсанова, М.Г. Пискуновой, Е.С. Болтановой, С.А. Калачевой. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информационная база курсовой работы состоит из научных, методических, учебных изданий, нормативно-правовых, информационных, аналитических источников, материалов периодической печати. В этот перечень входят Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие нормативно-правовые акты, учебники («Гражданское право» под ред. Е.А. Суханова; «Гражданское право» под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого; «Недвижимость: права и сделки» Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и др.), юридические журналы («Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», «Вестник ВАС РФ»), официальные сайты («Консультант-плюс», «Гарант», «Российская газета») и другие источники.

Методологической основой исследования стали современные методы познания, а именно общенаучный диалектический метод исследования правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии, частно-научные и специальные методы познания – системный, комплексный, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический и функциональный. Работа построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

Научная новизна исследования состоит в комплексном подходе к рассмотрению и систематизации особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом.

Научно-практическая значимость заключается в том, что результаты проведенного исследования могут быть использованы в качестве дополнительного источника информации, в том числе при подготовке к семинарам по гражданскому праву.

1. Общая характеристика сделок с недвижимостью

1.1 Понятие и признаки недвижимости как объекта сделок

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Одной из классификаций вещей является их деление на вещи движимые и недвижимые. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, иными словами характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей.

В юридической литературе выделяются также следующие свойства недвижимости: многократное использование в процессе производства и иных целях, полезность, стационарность, долговечность, фундаментальность, неповторимость, управляемость, детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами и органами местного самоуправления, устойчивая тенденция к росту стоимости.

К недвижимости, согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, все объекты недвижимости могут быть разделены на следующие группы:

--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--