Курсовая работа: Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, на отношения сторон распространяются правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Согласно ст. 583 ГК РФ рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Отличия постоянной и пожизненной ренты подробно отражены в приложении 5. Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий: наличие согласия получателя ренты; указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств. Записи об обременении недвижимого имущества рентой погашаются в случае: расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением; судебного признания данного договора недействительным; смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением; выкупа ренты; в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Обязательной формой договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты недвижимости является письменная, кроме того, они подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации права. При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности.
Нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Исключение составляет лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением являются двусторонними сделками. Договор мены и купли-продажи являются консенсуальными и взаимными; договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, а также как взаимным, так и односторонним; договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением всегда только реальные и односторонние. Все перечисленные договоры, за исключением дарения, являются возмездными.
Предмет договора является существенным условием всех указанных сделок, направленных на передачу имущества в собственность, при этом особенность договора пожизненного содержания с иждивением заключается в том, что его предметом может быть только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Объект недвижимости, подлежащий передаче должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18, п. 6 ст. 12 ФЗ о государственной регистрации. Существенным условием договора отчуждения недвижимости является передача права на занятый ею и находящийся в собственности продавца участок. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Объектом данных договоров могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Срок не является существенным для договоров купли-продажи, мены и реальных договоров дарения, напротив для консенсуального договора дарения и ренты срок существенен.
Цена не является существенной для договоров дарения и мены, факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением существенна стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).
Также необходимым условием является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, отсутствие таких положений является основанием для отказа в регистрации сделки и перехода права (ст. 20 ФЗ о государственной регистрации).
Таким образом, сделки об отчуждении имеют своей целью переход права собственности на недвижимое имущество. Наиболее часто встречающимися разновидностями таких сделок являются купля-продажа, мена, дарение недвижимости, а также рента и пожизненное содержание с иждивением. Обязательной формой перечисленных сделок является письменная, и все они подлежат государственной регистрации. Различия в существенных условиях обусловлены существом самих договоров, а также той степенью регламентированности, а, следовательно, и защиты, изначально представленной законодателем сторонам, что видно на примере договора пожизненного содержания с иждивением, риск злоупотреблений при совершении которого высок и граждане, совершающие его, чаще всего не отличаются высоким уровнем юридической грамотности.
2.2 Сделки, направленные на передачу недвижимости во временное владение (пользование) или залог (обременение прав)
Наиболее распространенными сделками без отчуждения являются аренда недвижимости, ипотека (залог недвижимости), а также доверительное управление недвижимым имуществом и безвозмездное пользование недвижимостью, и эта часть исследования будет посвящена рассмотрению их особенностей.
Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Ипотека (залог недвижимого имущества) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона об ипотеке).
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012 ГК РФ).
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).
Договоры аренды, ипотеки, доверительного управления и ссуды являются двусторонними сделками. Договоры аренды, ипотеки и ссуды являются взаимными; договор доверительного управления может быть как взаимным, в том случае, если он возмездный, так и односторонним и безвозмездным. Также возмездными являются аренда и ипотека, в отличие от ссуды, где безвозмездность – ее определяющее условие. Договоры ипотеки и ссуды могут быть как консенсуальными, так и реальными; договор аренды всегда консенсуальный, доверительного управления – реальный.
Объектом всех перечисленных договоров могут быть только индивидуально-определенные вещи.
Формой договора, по общему правилу, является письменная форма. Договоры аренды (на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока), ипотеки, доверительного управления имуществом подлежат государственной регистрации. Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. Требование об обязательном нотариальном удостоверении догово