Курсовая работа: Суть ипотечного кредита. Специфика оценки недвижимости с привлечением ипотечного кредита

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита:

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2. Для каждого анализируемого года рассчитывается:

· величина чистого операционного дохода,

· сумма расходов по обслуживанию долга.

3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации: в ближайшие пять лет чистый операционный доход: 1-й год –160; 2-й год — 300; 3-й год —

500; 4-й год — 800; 5-й год — 1000.

· Цена перепродажи в конце 5-го года — 1300.

· Ставка дохода на собственный капитал инвестора — 15%.

· Инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

2.1 Определение рыночной стоимости собственного капитала

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга

1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Сумма погашаемого кредита	60	60	60	60	60
2. Остаток долга на конец года	840	780	720	660	660
3.Сумма начисленных процентов (ст. 10%)	90	84	78	72	66
4. Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132	126

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
1. Чистый операционный доход	160	300	500	800	1000
2. Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132	126
3. Денежные поступления	10	156	362	668	874
4. Фактор текущей стоимости. Ставка дисконта 15%	0,87	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
5. Дисконтированные денежные поступления	9	118	238	382	334
Сумма дисконтированных денежных поступлений 1181

3. Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи

· Цена перепродажи 1300.

· Остаток долга на конец 5-го года 900 — 60 х 5 = 600.

· Выручка от перепродажи 1300 — 600 = 700.

· Текущая стоимость выручки от перепродажи 700 х 0,4972 = 348.