Курсовая работа: Учет затрат по строительству объектов

2.Инвестор заключает инвестиционный договор с заказчиком-застройщиком и перечисляет денежные средства на счет заказчика.

3.Заказчик-застройщик выбирает проектную организацию, осуществляет приемку разработанной проектно-сметной документации, согласовывает ее в установленном порядке и производит оплату данной работы.

4.Заказчик-застройщик заключает договор с генеральным подрядчиком на выполнение строительных работ. При выполнении таких работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

5.В процессе строительства заказчик-застройщик перечисляет денежные средства непосредственно на счет генерального подрядчика, при необходимости обеспечивает стройку материалами, осуществляет технический контроль за выполненными работами.

6. После выполнения всего объема работ заказчик и генподрядчик обеспечивают приемку работ государственной комиссией и передачу объекта инвестору.

Основные задачи заказчика-застройщика — аккумулирование денежных средств инвесторов (дольщиков) для обеспечения строительства и обеспечение технического надзора за строительством. Таким образом, если в процессе строительства здания не задействована организация, выполняющая функции заказчика-застройщика, это делает невозможным контроль за данным процессом и приемку строительного объекта государственной комиссией. Следовательно, ввод объекта в эксплуатацию будет невозможен. Заказчик-застройщик имеет право строить объект на собственные средства. В этом случае он одновременно является инвестором строительства. Он может также брать для строительства кредиты и займы, привлекать соинвесторов (дольщиков). Заказчик-застройщик может вести строительство только за счет средств инвесторов. Такая фирма называется «специализированный заказчик-застройщик». Все расходы заказчика-застройщика должны быть предусмотрены сметой, которая составляется перед началом строительных работ. В смете нужно отдельно указать, сколько денег организация выделит собственно на строительство, а сколько — на содержание заказчика-застройщика. Большинство работ, выполняемых заказчиком, следует относить к строительным работам в соответствии с ОКВЭД. Однако не все работы, выполняемые заказчиком, можно квалифицировать как строительные. Иногда одним из субъектов строительной деятельности выступает администрация (например, города), что указано в схеме 2.

Схема 2. Строительство с учетом инвестиционного договора с администрацией

Администрации может принадлежать земля или старое строение, которое нуждается в реконструкции. В этом случае инвестор выкупает у администрации право на производство реконструкции или застройки. В обмен на данное право инвестор обязуется передать администрации либо часть отреконструированного здания, либо часть квартир в построенном на отведенном участке здании. С администрацией заключается отдельный договор.

На схеме 3 приведена ситуация, при которой инвестор самостоятельно заключает договоры с подрядными строительными организациями.

Схема 3. Использование технического заказчика

Заказчик-застройщик выполняет свои функции только как подрядная организация, которая осуществляет технический надзор за строительством.

1.3 ДОГОВОРНАЯ СИСТЕМА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договоры в строительстве заключаются между субъектами строительной деятельности. Таким образом, они могут быть заключены между:

•администрацией и инвестором;

•инвестором и соинвестором;

•инвестором и заказчиком-застройщиком;

•инвестором и генподрядчиком;

•заказчиком-застройщиком и генподрядчиком;

•генподрядчиком и субподрядчиком.

Между администрацией и инвестором заключается инвестиционный договор. По такому договору администрация передает право на застройку. В свою очередь инвестор обязуется произвести расселение жилого фонда или передать администрации часть квартир в построенном доме. По инвестиционному договору администрация может передавать в собственность инвестора производственные здания. В этом случае инвестор принимает на себя обязательство произвести ремонт или реконструкцию других зданий, принадлежащих администрации города. В некоторых городах (например, в Нижнем Новгороде) такие инвестиционные договоры имеют название «договор о совместной деятельности». Следует отметить, что совместная деятельность по данным договорам не осуществляется. У городской администрации и инвестора разные цели, поэтому нельзя такой договор рассматривать как договор о совместной деятельности. Неправильное название договора может ввести в заблуждение бухгалтера. В итоге будут неверно организованы бухгалтерский учет (по правилам совместной деятельности) и исчисление налоговой базы. В гражданском законодательстве не запрещено использовать такие формы договоров, которых нет в ГК РФ, поэтому рекомендуем называть договор инвестиционным. Учет по такому договору должен быть организован как при осуществлении инвестиционной деятельности. Между инвестором и соинвестором заключается договор, который носит название «Договор долевого строительства». Очень часто заказчик-застройщик сам выступает в роли основного инвестора. Такое случается, когда организации, выполняющей функции заказчика-застройщика, принадлежит право застройки, и часть построенного здания должна принадлежать этой организации. К моменту окончания строительства заказчик-застройщик может продать свою долю в здании, но на первом этапе именно он выполняет функции основного инвестора, и эти функции он осуществляет на протяжении всего строительства. Именно поэтому многие соинвесторы заключают с заказчиком-застройщиком договор долевого строительства. Правила составления договора долевого строительства не указаны в ГК РФ, поэтому заключается он в произвольной форме. Однако если происходит строительство многоквартирного дома, то ряд условий договора определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По договору участия в долевом строительстве основной инвестор обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства соинвестору. Последний обязуется уплатить соответствующую цену и принять объект долевого строительства недвижимости. В соответствии с действующим законодательством договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

1)определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2)срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)гарантийный срок на объект долевого строительства.

В Законе установлено, что в случае отсутствия в договоре перечисленных условий он считается незаключенным. Цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг основного инвестора (застройщика). Если по окончании строительства выяснится, что стоимость построенного здания меньше суммы инвестиций, то остаток денежных средств, полученных основным инвестором, должен быть возвращен соинвесторам. Возврат средств не будет производиться только в том случае, если это предусмотрено договором. В своей деятельности по привлечению соинвесторов и организации строительства основной инвестор (застройщик) несет расходы. Это могут быть расходы на командировки, рекламу, представительские расходы и др. Такие расходы он имеет право осуществлять только в размере и случаях, указанных в договоре. Отношения субъектов строительной деятельности с генподрядчиком и субподрядчиком осуществляются на основании договора строительного подряда. По такому договору подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. С договором на строительство подрядчик получает от заказчика техническую документацию на строительство, которая определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и смету, определяющую цену работ. Состав и содержание технической документации должны быть определены в самом договоре подряда. Все работы на объекте строительства необходимо осуществлять в строгом соответствии с данными документами. Назначение технической документации состоит в том, что ею устанавливаются объем и содержание работ, которые должен выполнять подрядчик, а также то, каким требованиям, прежде всего с точки зрения их качества, должны соответствовать работы. Проектной документацией являются графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий, сооружений и их частей, а также благоустройство их земельных участков. Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями или оборудованием, несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. А вот риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик независимо от условий договора. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены договором строительного подряда. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств по выполнению работ других лиц (субподрядчиков). В этом случае он выступает в роли генподрядчика. Генеральным подрядчиком является организация с правами юридического лица, принявшая на себя выполнение работ по договору подряда и привлекшая к их выполнению других лиц (субподрядчиков). Генподрядчик может передать субподрядчикам весь объем работ, сохраняя за собой общие функции по руководству и организации выполняемых работ. Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Субподрядчиком является организация с правами юридического лица, привлеченная генподрядчиком по субподрядному договору для выполнения работ, предусмотренных договором подряда. Субподрядный договор — это такой же договор подряда, к нему применяются обычные требования гражданского законодательства о договоре подряда. На крупных стройках генподрядчик, как правило, привлекает для осуществления работ две и более субподрядные организации. Кроме того, встречаются случаи заключения субподрядчиком нового субподрядного договора (так называемый двойной субподряд), что действующим законодательством не запрещается. В договоре подряда обязательно должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между заказчиком и подрядчиком в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы или иные промежуточные сроки. Начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенными условиями договора подряда: при их отсутствии договор считается незаключенным. Подрядчик несет финансовую ответственность за нарушение сроков выполнения работы — как начального и конечного, так и промежуточных.

Стоимость подрядного договора включает издержки подрядчика и его вознаграждение, т. е. прибыль. Она может определяться несколькими способами.

Во-первых, стоимость работ может быть четко определена в тексте договора, что практикуется при малом объеме подрядных работ.