Реферат: Анализ и проектирование операций с недвижимостью

Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного собственника.

Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать различные субъекты. Основными участниками таких сде­лок выступают граждане и юридические лица.

В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице соответствующих органов, например, при продаже муни­ципального или государственного недвижимого имущества.

Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до дос­тижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дее­способность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретается также при эмансипации, т.е. объяв­лении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудово­му договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской дея­тельностью, полностью дееспособным.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недви­жимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возни­кает с момента государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что для государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, необ­ходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объек­тов общего пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспо­собности.

В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю или наследодателю на праве собственности. В тех случаях, когда отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, недвижимость должна принадлежать: государственным и муници­пальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения; государствен­ным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве оперативного управления. Законное владение, пользование и распо­ряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим докумен­том. Например, договором продажи, свидетельством о праве на наследство, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соот­ветствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное пони­мание результатов сделки, а ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости. Если сделка направлена на отчужде­ние одной стороной недвижимости и, соответственно, приобретение дру­гой, то право собственности у приобретателя возникает с момента госу­дарственной регистрации. Одновременно с возникновением права собст­венности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повре­ждения недвижимого имущества. Если приобретается право собственно­сти на недвижимость в многоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей мно­гоквартирного дома, а также получает право пользования придомовой территорией.

При отступлении от названных условий сделка считается недействи­тельной.

Попытаемся вкратце охарактеризовать одну, самую распространенную сделку, направленную на отчуждение недвижимости, - договор купли-продажи. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по общему правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник недви­жимости.

В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Россий­ской Федерации ограничивается установлением простой письменной фор­мы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотари­ального оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу, не предусматривается государ­ственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности. Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон предусматривает регист­рацию как договора, так и перехода права собственности.

Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если в нем не указана цена недвижимого имущества.

В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передачи недвижимости счи­тается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответ­ствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недви­жимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимо­сти, не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое несо­ответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимо­сти (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­врата уплаченной за недвижимость денежной суммы;