Реферат: Анализ стоимости объектов недвижимости

∆Ф_год =const=100%(1)\ t_норм

∆C_год =А_м = С₀ \ t_норм

С_{t (ост)} = С₀ - С₀ \ t_норм * t_хрон

С_ост = С₀ (1-Ф);Ф= t_хрон \t_норм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=U_max . Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=U_max до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7] .

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=U_max имеем С=С_max , при U=U_min имеем С=С_min . Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине U_min и С_min . Если U_min =0, то С_min →0 и С_min >0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0[8]

Графически динамика Uи С будет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

· t₀ – начало жизненного цикла, t_ж.ц. – окончание жизненного цикла,T_ц – длительность жизненного цикла;

· отрезок (0, t₀ ) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t₀ ≠0;

· выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

· отрезок (t₀ , t_ст ) – период стабильности (U≈const), отрезок (t_ст , t_ж.ц. ) – период спада.

2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9] . Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

· 1 зона – 0 мин.(центр города)

· 2 зона – до 30 мин.

· 3 зона – от 30 мин. до 1 часа

· 4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.

· 5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов

· 6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения С_{z ( i )} графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)

Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»

Динамика С_{z ( i )} объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель К_{z ( i )} :

К_{z ( i )} =S_общ \∑S_{z ( i ),}

Где S_общ – размер города в его административно-территориальных границах;

∑S_{z ( i )} – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что i_max =6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К₍₆₎ =min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с S_общ ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений К_{z ( i )} , которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆t_дост =t_z(i+1) -t _z(i) =const (1)

∆C_z =C _z(i) -C _z(i+1) ≠const, (2)