Реферат: Анализ стоимости объектов недвижимости

∆C_z - различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:

t_дост =f(l)

C= f(l),

Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)

Рис. 3. «Изокоста С_z и изохронна t_z объектов городской недвижимости»

Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t_z будет всегда гораздо более пологой, чем кривая С_z , приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой С_z .

Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ∆t_z и изменчивость величины ∆C_z в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости

Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику Uи C для двух последних вариантов.[10] По существу это означает, что необходимо определить t₀ и t_ж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t_{0( g)} ≤ t_{0 (w)} , (3)

Где t_{0( g )} -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t_{0( w )} - то же объекта недвижимости- блага.

Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t_{0( g ) min} =0, т.е. экстремальным положением t_{0( g )} является начало координат. Участок ( 0, t_{0( g )} ) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара U_g (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,

t_{0( i)} = t_{0 (w)} , (4)

Где t_{0( i )} -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Т_{ц( w )} или это происходит раньше?[11] Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:

t_{ж . ц .(g)} < t_{ж . ц .(w)} , t_{ж . ц .(i)} (3)

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика U_w и U_i является тождественной, но t_{ж.ц.( i )} < t_{ж.ц.( w )} .

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.

С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см.рис.4).

Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла».

Рассмотрим теперь динамику С_g и С_i . Ранее отмечалось, что на участке (0, t_{0( gw , i )} ) нарастание U_g происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется С_g . Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (D_RE ) и долей полной стоимости (d_c ) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства D_RE > d_c .

С другой стороны, при 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства D_RE = d_c .

С_i представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой U_i , до t_{ж.ц.( i )} . Таким образом, динамика С_i практически полностью совпадает с динамикой U_i . Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t_{( w , i 0)} . Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т.е. ее стоимость не равна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С_{( g , w , i )} будет выглядеть следующим образом:

Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла»

3.Заключение

3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.

На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Решение этой проблемы предполагает:

· Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);

· Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

· Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;

· Определение целевых функций и критериев эффективности.

В общем виде, модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.6.

Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент»

На рис.6 ось Uобозначает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t – время, а ось L – пространственные характеристики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент T_ц (t₀ , t_ж.ц. ) находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории С.

4. Библиографический список