Реферат: Договір оренди та його різновиди
- оренда передбачає передачу майна в тимчасове користування. Договір припиняється у разі закінчення строку (ст. 763 ЦК).
Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб, тощо) діяльності.
Поряд з ЦК важливими джерелами оренди є ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992, а також декрети КМУ ”Про укладання договорів оренди приміщень підприємствами та організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг” 1992р., ЗУ „про приватизацію державного майна” 1992р., постанова КМУ „про затвердження методики оцінки вартості об’єктів оренди, порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів” 1995р., Типові договори оренди від 2000р.
Об’єкти оренди. ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” визначає об’єкти оренди. Насамперед, об’єктами оренди є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерськими комунікаціями, системою енергопостачання. Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок їх передачі орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторної заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.
Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.
Об’єктами оренди можуть також бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Разом з тим не можуть бути об’єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів, що здійснюють діяльність, передбачену ч.1 ст. 4 Закону України „Про підприємництво” (діяльність, пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.
Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об’єктами оренди. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається” від 31 грудня 1992 р. №26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об’єктів, що становлять загальнодержавну систему зв’язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.
Сторони в договорі оренди.
Суб’єктами оренди (сторонами в договорі оренди) є орендодавці та орендарі.
Орендодавцями (тобто органами та організаціями, фізичними особами, що передають майно в оренду) є:
- Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоризації), що є державною власністю;
- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить до Автономної Республіки Крим або перебуває у комунальній власності;
- підприємства – щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців – також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна;
- фізичні особи.
Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно із Законом України „Про оренду державного та комунального майна” можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародної організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності.
Особливістю чинного Закону України „Про оренду державного та комунального майна” є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Відтепер після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.
Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.
До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.
Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна його підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство.
Порядок укладення договору оренди.
Закон України „Про оренду державного та комунального майна” досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди.
Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.
У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець, або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належить об’єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, – орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.
Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, то орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п’ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки ( дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.
Орендодавець протягом п’яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного майна, крім нерухомого), протягом п’ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
Закон України „Про оренду державного і комунального майна” містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об’єктів. Це, зокрема:
- прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об’єктів;