Реферат: Договір оренди та його різновиди

- відсутність згоди Антимонопольного комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;

- інші підстави, передбачені законами;

- прийняття рішення орендодавцем про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Надаючи приоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних або юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу встановлюється:

- Фондом державного майна України – для об’єктів, що перебувають у державній власності;

- органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, – для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим;

- органами місцевого самоврядування – для об’єктів, що перебувають у комунальній власності.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

Умови договору оренди.

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоч би з однією з них такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є:

- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об’єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об’єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету міністрів України від 10 серпня 1995 р. №629. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов’язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. №158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням умов Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. №1554;

- термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

- орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. №786. Відповідно до цієї Методики (Додаток №1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 3 до 10 % до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 % до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 % вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб’єкт малого підприємництва – не менш як 4 % вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал – у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначають органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, – органи місцевого самоврядування.

Орендна плата встановлюється в грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї з сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди;

- порядок використання амортизаційних відраховувань. Амортизаційні відраховування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відраховування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відраховування використовуються на відновлення орендованих офісних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відраховувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди (ст. 783 ЦК), закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

- виконання зобов’язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов’язаний:

- передати об’єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов’язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов’язаний:

- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

- вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов’язки сторін: