Реферат: Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

Погашение регистрационной записи об ипотеке

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ). Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе: (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;

необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;

задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;

уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

неправомерным погашением регистрационной записи;

необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона.

Одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательства является ипотека - залог недвижимости. Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью. Кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связанности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой именно видимость недвижимого имущества, а не его непосредственная ценность, является "решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку"1.

Ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

При передаче собственником принадлежащей ему недвижимости в залог отчуждения права собственности либо правомочий собственника не происходит. В то же время установление залога ограничивает возможности собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Это ограничение проявляется в виде обязанности собственника получить предварительное согласие залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки и на предоставление предмета ипотеки в пользование третьим лицам (за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

То обстоятельство, что в ряде случаев возникновение на основании права собственности субъективных прав лиц-несобственников обусловливает ограничение возможностей собственника, отмечалось в юридической литературе2. В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) применение к ипотеке термина "ограничение (обременение)" получило законодательное закрепление.

Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). Наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения) (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав).

Помимо Закона о государственной регистрации прав вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Закона об ипотеке. Вопрос о соотношении данных законов разрешается следующим образом. Как следует из п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, приоритет имеет Закон об ипотеке; второй Закон рассматривается как специальный по отношению к первому. Поэтому если нормы этих законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке. Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения) права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) приостановление государственной регистрации и отказ в государственной регистрации; 4) удостоверение государственной регистрации; 5) погашение регистрационной записи.

Момент возникновения ипотеки. Закон о государственной регистрации прав называет ряд подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество. В незамкнутом перечне этого Закона (ст. 1 и п. 1 ст. 4) поименованы: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Каждое из перечисленных ограничений, за исключением ареста, вызывается определенным субъективным правом: правом обладателя сервитута, залогодержателя, доверительного управляющего, арендатора. Момент возникновения ограничения (обременения) вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом иного лица, совпадает с моментом возникновения последнего субъективного права.

Такой же вывод следует и из норм Закона об ипотеке, п. 2 ст. 11 которого предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Однако Закон об ипотеке содержит существенное дополнение: согласно п. 6 ст. 20 для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Что означает данное правило, и какие практические последствия оно влечет? Обязательственное правоотношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке (п. 2 ст. 307, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя. Исключение - случай, когда обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство) возникает позднее момента заключения договора об ипотеке. В этой ситуации право залога и корреспондирующие ему обязанности залогодателя действуют с момента возникновения основного обязательства. Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по Договору об ипотеке появилось, но ипотека как ограничение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей. Игнорирование этого обстоятельства залогодателем может повлечь применение мер защиты залогодержателя, в частности предусмотренных в ст. 39 Закона об ипотеке, ст. 351 ГК РФ.

Иначе решается вопрос применительно к третьим лицам. Как следует из рассматриваемой нормы п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке, до момента государственной регистрации ипотеки как обременения залогодержатель не может во взаимодействии с третьими лицами ссылаться на возникшее залоговое правоотношение и на свой статус залогодержателя. То есть до момента государственной регистрации ипотеки залогодержатель не может воспользоваться нормой п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, согласно которой он вправе, действуя от своего имени, истребовать предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя.

Далее. Норма ч. 2 ст. 39 Закона об ипотеке предусматривает неблагоприятные последствия, обусловленные ипотекой, для третьего лица. Согласно данной норме приобретатель предмета ипотеки, отчужденного залогодателем с нарушением ст. 37 Закона об ипотеке, В Отношении которого доказано, что он знал или должен был знать об этом нарушении, несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по обязательству. Подобные неблагоприятные последствия для третьих лиц могут появляться только с момента регистрации ипотеки как ограничения права собственности (хозяйственного ведения) в Едином государственном реестре прав. Ведь именно с момента государственной регистрации ипотеки данные о ней становятся доступными третьим лицам (см. ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество (предмет ипотеки) влечет также следующее практически значимое последствие. Как видно из содержания п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечение разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая - последующей, подлежит разрешению на основании данных Единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Думается, такой подход обусловлен следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, Документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных подтасовок. Именно таким критерием и служит дата государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке - сама по себе - к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Общий перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится в ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации прав. Согласно названным статьям, а также п. 1 ст. 29 этого же Закона для государственной регистрации ипотеки, основанной на договоре, залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре об ипотеке документы, обязательные приложения, документ об оплате регистрации. К приведенному перечню ст. 20 Закона об ипотеке делает добавления. В соответствии с п. 2 указанной статьи помимо перечисленных документов для государственной регистрации ипотеки залогодатель должен представить в осуществляющий государственную регистрацию орган также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Данное правило соответствует положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке: если основное обязательство возникло позднее момента заключения договора об ипотеке, право залога появляется с момента возникновения основного обязательства. Соответственно именно с этого момента возможна регистрация ипотеки как ограничения права залогодателя. Гражданский кодекс РФ нормы, аналогичной приведенному положению п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке, не содержит, однако в силу п. 2 ст. 334 ГК РФ оно действует.

Далее. Закон об ипотеке вводит в гражданский оборот новые именные ценные бумаги - закладные. Закладная удостоверяет право залога, а также право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству. Причем при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии (данное правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель) - п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке. При удостоверении прав залогодержателя закладная и названные в ней в качестве приложений документы также должны быть представлены залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Именно этим органом закладная затем (после государственной регистрации) будет выдана первоначальному залогодержателю (п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке).