Реферат: Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования

Иной подход нашел закрепление в Законе об ипотеке, в соответствии с п. 4 ст. 21 которого для отложения государственной регистрации ипотеки достаточно наличия судебного спора по поводу прав на предмет ипотеки или по поводу обращения на него взыскания (понятие "отложение государственной регистрации", которым оперирует Закон об ипотеке, равнозначно понятию "приостановление государственной регистрации", основания для которого установлены в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

С учетом п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав приоритет имеет соответствующая норма п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке. Поэтому заинтересованное в отложении государственной регистрации ипотеки до разрешения спора судом лицо (например, истец по спору об обращении взыскания на передаваемое в залог недвижимое имущество) может не ждать определения суда об обеспечении иска и запрете регистрации ипотеки. Достаточно представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию, доказательства наличия соответствующего судебного спора: определение о принятии судом искового заявления, предметом которого является признание права на объект недвижимости, изъятие этого объекта из чужого незаконного владения либо обращение взыскания на данный объект; определение о принятии арбитражным судом кассационной инстанции кассационной жалобы на вступившее в силу решение (постановление) по спору по поводу прав на имущество, ипотека которого заявлена к государственной регистрации, по поводу обращения на него взыскания или по поводу государственной регистрации права на указанное имущество; определение суда об удовлетворении заявления о пересмотре судебного акта по любому из вышеуказанных споров по вновь открывшимся обстоятельствам и т. п.

Удостоверение государственной регистрации ипотеки. В Законе о государственной регистрации прав (ст. 14) вопрос об удостоверении государственной регистрации получил четкое разрешение только применительно к удостоверению государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и удостоверению государственной регистрации сделок. В первом случае правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав, во втором - на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная надпись. Таким образом, исходя из норм указанного Закона, достаточно сложно понять, каким образом удостоверяется проведение государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. Пробел правового регулирования был восполнен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (далее - Правила)3. Как следует из п. 73 Правил, свидетельство о государственной регистрации прав выдается не только правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества, но и залогодержателю при регистрации ипотеки. Закон об ипотеке разрешает данный вопрос иначе. Согласно п. 2 ст. 22 этого Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.

Итак, если Правила устанавливают такой же порядок удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки, какой предусмотрен для удостоверения прав, то Закон об ипотеке - тот же порядок, что введен для регистрации сделок. Приоритет имеет соответствующая норма п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке. Однако думается, что на практике было бы целесообразно выдавать залогодержателю также и свидетельство о регистрации ипотеки. Государственной регистрации подлежат и договор об ипотеке, и ипотека как обременение. Поэтому даже при одновременной их регистрации на выражающем содержание договора об ипотеке документе регистрирующим органом должны быть совершены обе регистрационные надписи (вначале надпись, удостоверяющая регистрацию договора, затем надпись, удостоверяющая регистрацию ипотеки).

Погашение регистрационной записи об ипотеке. Поскольку законодательством не установлено иное, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав ограничение вещного права на недвижимое имущество, обусловленное правом другого лица (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление), прекращается с прекращением соответствующего субъективного гражданского права (права залога, аренды и т. п.). Общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях (обременениях) в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает. Однако применительно к ипотеке вопрос о погашении регистрационной записи получил урегулирование - ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав. Сравнение указанных статей выявляет ряд существенных расхождений.

Согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. Иной перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке устанавливает ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данной статьей регистрационная запись об ипотеке погашается: на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.

Расхождения состоят в следующем. Во-первых, согласно Закону об ипотеке заявление залогодержателя служит основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, только если права залогодержателя удостоверены закладной. Если закладная не выдана, в частности, по той причине, что Закон запрещает ее составление и выдачу, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогода