Реферат: Государственное регулирование сделок с недвижимостью
С учетом положений ГК, посвященных продаже недвижимости, это означает следующее. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.
Если право собственности учредителя управления на передаваемое имущество возникло и было зарегистрировано до вступления в силу Закона о регистрации, право собственности подлежит государственной регистрации по правилам, введенным этим Законом. Правообладатель должен подать самостоятельное заявление о государственной регистрации его права собственности, причем она не может быть проведена позднее регистрации передачи имущества в доверительное управление.
Вместе с заявлениями учредителя управления и доверительного управляющего и правоустанавливающими документами учредителя управления должна быть предъявлена квитанция об оплате государственной регистрации.
Договор доверительного управления имуществом, как и договор продажи недвижимости, должен иметь письменную форму; он составляется в виде одного документа (ст.550 ГК). В нем обязательно должны присутствовать существенные условия договора, к которым ГК относит:
а) состав имущества, передаваемого в доверительное управление; при этом объекты, находящиеся в управлении, должны быть максимально обособлены от личного имущества учредителя управления, а также от личного имущества управляющего;
б) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
в) размер и форма вознаграждения управляющему, если его выплата предусмотрена договором;
г) срок договора (ст.1016 ГК).
До регистрации передачи государственный регистратор обязан проверить наличие этих условий в договоре, поскольку при их отсутствии договор будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК).
Государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление должна заканчиваться внесением записи об этом в Единый государственный реестр прав и выдачей доверительному управляющему Свидетельства о государственной регистрации права[2] .
Важно иметь в виду, что для регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст.561 и 563 ГК).
Доверительное управление недвижимым имуществом как вид ограничения (обременения) права собственности по общему правилу возникает на основании сделки. Поэтому запись о нем необходимо производить в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав(регистрация обременений). Согласно определению договора его целью служит управление имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Казалось бы, именно эти лица и должны быть указаны в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав в качестве лиц, в пользу которых ограничивается право собственности. На самом деле в пользу этих лиц учреждается лишь управление недвижимым имуществом. Каких-либо самостоятельных прав на недвижимость они как получатели дохода от управления ею не приобретают.
Реально право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью) ограничивается в пользу только одного лица - доверительного управляющего (п.4 ст.209 ГК). Именно он, как представляется, и должен быть указан в качестве того, в чью пользу такое ограничение (обременение) вводится.
Согласно ст.1026 ГК доверительное управление имуществом может быть учреждено по основаниям, предусмотренным законом.
К наиболее распространенным из них относятся:
а) доверительное управление вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст.38 ГК). В этом случае договор заключается между управляющим и органом опеки и попечительства. Последними согласно п.1 ст.34 ГК являются органы местного самоуправления, а именно: районная, городская, районная в городе, поселковая и сельская администрация.
Регистратор вправе потребовать от заявителей помимо обычных документов (заявления, квитанции об оплате регистрации и т. п.) оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление (решение) главы местной администрации об установлении опеки или попечительства и назначении конкретного лица опекуном или попечителем (ст.35 ГК). При этом доверительный управляющий и опекун или попечитель в одном лице совпадать не должны;
б) доверительное управление недвижимым имуществом гражданина, над которым установлено попечительство в форме патронажа, регулируется ст.41 ГК, которая предусматривает возможность установления патронажа по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, не способного по состоянию здоровья самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.
При передаче в доверительное управление такого имущества регистратор вправе потребовать от заявителей оригинал договора, акт приема-передачи имущества, а также постановление органа опеки и попечительства об установлении попечительства в форме патронажа и назначении конкретного лица попечителем. В соответствии с указанной статьей договор в этом случае заключается между подопечным и попечителем, который одновременно становится доверительным управляющим подопечного;
в) доверительное управление имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим. Статья 43 ГК, установившая данное основание, предусматривает две возможности заключения договора с доверительным управляющим.
Наиболее типична ситуация, при которой договор заключается после принятия судом решения о признании гражданина безвестно отсутствующим. В этом случае в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены, помимо обычных, следующие документы:
- решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст.42 ГК);
- постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно отсутствующего;
- договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приема-передачи такого имущества, подписанный обеими сторонами.
Во втором случае договор доверительного управления недвижимым имуществом отсутствующего гражданина может быть заключен и до истечения одного года со дня получения последних сведений о месте его пребывания (п.2 ст.43 ГК). Такой договор заключается между органом опеки и попечительства и управляющим на основании постановления (решения) органа опеки и попечительства о назначении управляющего;
г) доверительное управление недвижимым имуществом умершего, возникшее на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик).
В этом случае к договору о доверительном управлении недвижимым имуществом умершего, заключенному между исполнителем завещания и доверительным управляющим, должно быть приложено нотариально заверенное либо приравненное к нотариально удостоверенному завещание умершего с соответствующей надписью на завещании либо с отдельным заявлением исполнителя завещания, выражающими согласие стать душеприказчиком умершего.
Перечень установленных законом оснований не является исчерпывающим.
При регистрации сделок, совершаемых управляющим с переданным ему в управление недвижимым имуществом (например, при продаже последним нежилого помещения учредителя), необходимо исходить из следующего.