Реферат: Государственное регулирование сделок с недвижимостью
Кроме того, согласно ст.1020 ГК распорядиться недвижимостью он вправе в тех случаях, которые прямо предусмотрены в договоре. Следовательно, если возможность продать, сдать в аренду, передать в залог недвижимое имущество учредителя в договоре предусмотрена не была, в государственной регистрации сделки должно быть отказано (п.1 ст.20 Закона о регистрации).
Согласно п.3 ст.1012 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом управляющий обязан совершать от своего имени. При этом в договоре после имени или наименования доверительного управляющего должна быть проставлена отметка "Д.У.". Доверительный управляющий должен осуществлять управление имуществом лично. Соответственно не только сделка по распоряжению недвижимостью, но и подача документов на государственную регистрацию сделки, как правило, осуществляется им лично. Подтверждением полномочий доверительного управляющего в этом случае служит договор доверительного управления и свидетельство о государственной регистрации его права на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила осуществлять доверительное управление лично перечислены в п.2 ст.1021 ГК и являются исчерпывающими. Отличительная особенность такой передачи полномочий состоит в том, что доверительный управляющий продолжает отвечать за действия поверенного как за свои собственные.
При проведении государственной регистрации сделок, совершаемых доверительным управляющим, чьи права возникли по основаниям, предусмотренным законом, необходимо обращать внимание также на отдельные ограничения этих прав, содержащиеся в законе. Например, отдельные ограничения прав доверительного управляющего имуществом подопечного содержатся в пп. 2 и 3 ст.37 ГК.
Если же доверительный управляющий не распоряжается имуществом учредителя, а приобретает новую недвижимость на доходы, полученные от управления ею, то проверять его специальные полномочия распоряжаться недвижимостью не следует. Тем более, что по закону она поступает в собственность учредителя управления (п.2 ст.1020 ГК). В этом случае необходимо проводить общую правовую экспертизу документов и сделки (п.1 ст.13 Закона).
Помимо регистрации прав, вытекающих из договора доверительного управления имуществом, статья 30 Закона о регистрации посвящена регистрации прав на недвижимость, возникающих из опеки. Действующее законодательство об опеке и попечительстве (ст.31-43 ГК, ст.121-124 СК РФ, Федеральный закон от 4 декабря 1996г. (21 декабря 1996г.) "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". // СЗ РФ. 1996. № 52) не предусматривает обязательной государственной регистрации передачи недвижимости опекуну как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного. Это объясняется тем, что согласно ст.31-33 ГК опека и попечительство устанавливаются над гражданином, а не над его имуществом.
По этой же причине органы местного самоуправления, даже обладая информацией о недвижимости подопечного, в постановлении (решении) об установлении опеки и попечительства и назначении гражданина опекуном (попечителем) имущество, принадлежащее подопечному на праве собственности или ином вещном праве, не называют.
Сказанное, как представляется, не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна. Более того, проведение добровольной государственной регистрации опеки над недвижимостью подопечного значительно облегчит работу по регистрации сделок, совершаемых опекуном с имуществом подопечного, в дальнейшем - в процессе самой опеки. Дело в том, что в соответствии с п.2 ст.37 ГК опекун не вправе совершать какие-либо сделки по распоряжению недвижимым имуществом подопечного без предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства. Причем это распространяется не только на сделки по обмену, дарению недвижимого имущества, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, но и на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Кроме того, опекуну, его супругу(ге) и близким родственникам запрещено совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками (п.3 ст.37 ГК). При этом под близкими родственниками подразумеваются дети (в том числе усыновленные), родители, родные братья и сестры.
Таким образом, проведение добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения сделок самим подопечным либо его незаконными представителями.
При проведении государственной регистрации передачи недвижимости под опеку необходимо исходить из того, что опека может быть установлена в двух случаях:
а) над малолетними в возрасте до 14 лет;
б) над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства.
В первом случае к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна о регистрации опеки как ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав подопечного должны быть приложены правоустанавливающие документы на недвижимость и постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении гражданина опекуном.
Во втором случае данный перечень должен быть дополнен решением суда о признании лица недееспособным.
В каждом случае запись об опеке вносится в раздел III-6 Единого государственного реестра прав, содержащий записи о прочих ограничениях (обременениях) права собственности.
Государственную регистрацию передачи недвижимости под опеку, проводимую в добровольном порядке, необходимо отличать от обязательной регистрации сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного.
В этом случае, получив согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного (например, на продажу гаража), опекун обязан представить в регистрирующий орган следующие документы:
а) подписанные им от имени подопечного заявление о регистрации и договор;
б) согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, оформленное в виде постановления (решения, распоряжения) главы местной администрации;
в) правоустанавливающие документы, подтверждающие, например, принадлежность гаража подопечному на праве собственности;
г) квитанцию об оплате регистрации.
В подтверждение своих полномочий опекун обязан также предъявить опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.
Если опекунами подопечных, помещенных в учреждения социальной защиты, воспитательные, лечебные и иные аналогичные учреждения, выступают эти учреждения, выполнение обязанности опекунов возлагается на их администрацию (директора, главного врача и т. п.). Соответственно, все эти документы подписывает и подает конкретное должностное лицо.
Согласно ст.40 ГК опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним - по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.
Действующее законодательство помимо опеки как формы защиты прав граждан, которые по возрасту либо по состоянию здоровью не могут в полной мере участвовать в гражданских отношениях, предусматривает и другую форму - попечительство. В соответствии со ст.33 ГК попечительство, как и опека, устанавливается в двух случаях:
а) над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
б) над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (о патронаже как особой форме попечительства над совершеннолетним дееспособным гражданином см. выше).
Основное различие между опекой и попечительством заключается в объеме прав и обязанностей опекунов и попечителей, который, в свою очередь, определяется степенью дееспособности их подопечных. Применительно к сделкам с недвижимым имуществом подопечного это различие проявляется в том, что попечитель, в отличие от опекуна, непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п.2 ст.33 ГК он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.