Реальные инвестиции осуществляются государством и частными корпорациями. Государственные инвестиции, как правило, направляются в малодоходные или дотационные отрасли производства – инфраструктуру, социальную сферу. Источниками финансирования государственных инвестиций являются налоги, внутренние и внешние займы, доходы от хозяйственной деятельности государственных предприятий, выпуска новых денег. Частные инвестиции имеют большой внутренний потенциал как за счет собственных источников (амортизационных отчислений, нераспределенной прибыли и др.), так и за счет привлекаемых источников – кредитов и выпуска ценных бумаг.

Финансовые инвестиции (портфельные инвестиции) – вложения в акции, облигации и другие ценные бумаги, связанные непосредственно с титулом собственника, дающим право на получение доходов от собственности.

Часть портфельных инвестиций – вложения в акции предприятий различных отраслей материального производства.

Капитальное строительство

Строительство – отрасль материального производства, которая осуществляет введение и реконструкцию зданий, сооружений различного назначения, обустройство территории для производства работ. В более широком смысле строительство – процесс создания и материализации прогрессивных идей зодчества, науки и производства.

Продукция строительства – законченные и подготовленные к эксплуатации производственные предприятия, жилые дома, общественные здания, сооружения и другие объекты.

Строительство имеет ряд отличительных особенностей, связанных с характером производства его продукции:

• территориальная закрепленность продукции и подвижность активной части производственных фондов строительно-монтажных организаций;
• относительная длительность производственного цикла (от нескольких месяцев до нескольких лет);
• производственный процесс, как правило, ведется на открытом воздухе в различных климатических условиях.

§2. Эффективное использование имеющихся инвестиционных ресурсов

При резком и продолжительном падении объемов капиталовложений очень важно эффективно использовать как имеющиеся инвестиционные ресурсы, так и действующий производственный аппарат.

Речь идет, прежде всего, о размещении инвестиционных заказов и предложений преимущественно на конкурсной основе через системы торгов. Одна из наиболее важных целей таких правил и процедур состоит в том, чтобы наложить ограничения на деятельность конкретных лиц – менеджеров, руководителей различного уровня, которые непосредственно принимают решения о заключении контрактов и размещении заказов. Должны быть разработаны такие процедуры торгов, которые делают ее «прозрачной», доступной для контроля со стороны соответствующих государственных органов, например Госстроя, о котором будет рассказано далее, также владельцев предприятий, кредиторов и общественности, что создает заслон на пути неэффективного расходования средств и коррупции.

Очень важна достоверная экономическая оценка инвестиционных проектов, базируемая на комплексном финансовом анализе, охватывающем все стадии инвестиционного цикла, на соизмерении затрат и результатов с учетом динамики реальных рыночных параметров, таких как цены, процентные ставки, валютные курсы и т.д. Методология определения экономической эффективности инвестиционных проектов должна базироваться на общепринятых в мире подходах и показателях, приемлемых для инвесторов и соответствующих условиям перехода к рынку.

Исключительно большое значение для повышения эффективности имеющихся инвестиционных ресурсов имеет снижение совокупных издержек на создание инвестиционных проектов. Здесь большую роль играет фактор экономии материальных ресурсов (50-60% всех затрат).

Нельзя обратить внимание на то, что стоимость возводимых объектов возрастает в последние годы непомерно (даже с учетом растущих экологических, демографических и других требований) в связи со слишком высокими затратами на архитектурно-проектный этап, а также на различные бюрократические согласования проекта. Об этом также будет говориться при рассмотрении рынков недвижимости по отдельности, особенно это заметно на примере рынка жилья непосредственно, и на примере рынка офисного строительства.

§3. Привлечение частных инвестиций

В настоящее время в Санкт-Петербурге возможности инвестирования из средств городского бюджета существенно ограничены и останутся такими же в обозримом будущем. Частные же инвестиции пока в этой области используются в очень ограниченных масштабах.

Существуют четыре основные модели участия частного капитала.

Предпринимательская модель является наиболее понятной формой участия частного капитала. Возврат инвестиций достигается за счет доходов от эксплуатации построенного объекта. Эта модель достаточно широко используется в Санкт-Петербурге на рынке жилья, о чем подробнее будет рассказано в параграфе 5.

В арендной модели, как и предпринимательской, объекты разрабатываются, финансируются и строятся частным предприятием. Государство арендует финансируемые частным образом объекты и ежегодно вносит жестко установленную арендную плату. Преимущество этой модели заключается в том, что она, с одной стороны, выгодна для пользователя, так как тарифы не повышаются, а с другой стороны, предпринимательский риск предсказуем благодаря твердой арендной плате. При этом расходы и риск участия остаются за государством.

При концессионной модели право пользования, то есть собственность, на созданные и финансируемые частным образом объекты по истечении срока концессии безвозмездно передаются государству. В отличие от арендной модели, в концессионной модели существует определенный финансовый риск для частного инвестора, так как доходы зависят от объема спроса.

Кооперация в форме государственно-частного партнерства (PuplicPrivatPartnership) открывает возможность соединения в частной государственно-правовой модели государства и частные предприятия. Таким образом, возникает экономически смешанная группа предприятий. Степень влияния на объект зависит от доли вложенного капитала, но это влияние может быть оформлено по-разному, в зависимости от проекта и интересов. Так государству может быть предоставлено право закрепить договором свой интерес в прямом и действенном влиянии на способ обеспечения государственного присутствия. Частный инвестор ожидает, что вложенный капитал размещен прибыльно. Государство же исходит из перспективы ускоренного осуществления срочных проектов.

Имеется определенный российский опыт в привлечении частных инвестиций. В частности же возможности привлечения частного капитала в Санкт-Петербурге очень значительны, но практически используются мало.

§4. Деятельность Госстроя

Ведущая роль в формировании инвестиционно-строительной политики принадлежит Госстрою России. Он решает следующие задачи:

- разработка и обеспечение реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, разработка системы форм и методов государственного управления и регулирования в этих сферах, адекватных современным экономическим условиям;

- содействие формированию рыночных отношений, социального партнерства, системы государственных гарантий для работников в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной деятельности:

- координация работы органов управления субъектов РФ по вопросам, относящиеся к компетентности Госстроя России;

- проведение научно-технической политики, разработка системы нормативных документов по строительству, градостроительству, инженерным изысканиям, проектированию, а также в области эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства;

- разработка федеральной жилищной политики и участие в ее реализации, подготовка предложений по формированию программ развития социальной сферы и коммунальной инфраструктуры;

- разработка политики структурной перестройки базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов, а также содействии ее реализации;

- осуществление практических мер по совершенствованию градостроительства и системы расселения, повышению качества архитектурно-планировочных и архитектурно-художественных решений зданий, сооружений и предприятий при застройке городов и других поселений с целью создания для населения полноценной среды обитания.

Ряд вопросов инвестиционной и строительной деятельности решается в таких общественных организациях как: Российская академия архитектуры и строительства, Российский союз архитекторов, Российский союз инженеров строительства, Профсоюз строителей.

В Санкт-Петербурге традиционно считается главным регулятором городского строительства – КГИОП. Но он постепенно сдает свои «позиции» Госстрою, оставаясь официально полновластной контролирующей организацией. В мае прошлого года вышло постановление правительства России, предписывающее петербургским властям всю свою градостроительную деятельность в центре города согласовывать с Госстроем. Прямых контролирующих функций этому федеральному ведомству не дано, но оно так или иначе активно вмешивается в строительство.

Кроме того, до юбилейного года право проводить тендеры по выбору подрядчиков принадлежало только КГИОПу. Теперь же подрядчиков разыскивает и Госстрой (зачастую без согласования с городским комитетом). Периодически негласная конкуренция КГИОПа и Госстроя выливается в открытое противостояние.