С одной стороны, жестких единых правил отбора исполнителей российское законодательство в сфере строительства не предусматривает. Поэтому разные заказчики проводят тендеры по правилам, принятых в их ведомствах. Порядок оценки выполненных строительных работ более четкий, к тому же при сдаче любого объекта необходима подпись КГИОПа. На практике, однако, этот порядок часто нарушается.

С другой стороны не каждое ведомство способно грамотно поставить задачу в этой сложной области и адекватно проконтролировать ее исполнение. В такой ситуации, когда нет четких «правил игры», когда при доминирующем государственном финансировании нет единого госоргана, отвечающего за регулирование отрасли, цивилизованное развитие рынка будет крайне затруднено.

§5. Инвестиции в строительство жилых домов

Первичный рынок жилой недвижимости в Петербурге живет и развивается в основном за счет денег частных инвесторов – дольщиков. Многие специалисты рынка, не боясь ошибиться, утверждают, что доля таких инвесторов в общем объеме строительства нового жилья в городе составляет около 80-85%. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Применяя финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет «прямые» инвестиции, а также «стратегических» и «портфельных» инвесторов.

С «прямыми» инвестициями все понятно. Дольщики, принадлежащие к этой группе, финансируют строительства квартиры, чтобы потом в ней жить. «Стратегические» и «портфельные» инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель «стратегов» - путем нескольких итераций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры, то есть финансируют сначала строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. А «портфельные» инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала (причем квартиры на первичном рынке редко приобретаются для последующей сдачи в аренду, в основном – для перепродажи).

Представители строительных компаний оценивают долю «портфельных» инвесторов как 10-15% в общем объеме финансирования долевого строительства. Абсолютные показатели варьируются в зависимости от объекта и компании-застройщика. Доля людей, инвестирующих деньги в жилищное строительство с целью приумножения капитала, по сравнению с 2002 выросла примерно на 2%, и прогнозируется схожая динамика в следующем году.

Чем же привлекает «портфельных» инвесторов первичный рынок жилья? В первую очередь – доходностью. По расчетам специалистов агентства недвижимости «Нева-центр», стоимость квадратного метра в строящемся доме «от нулевого цикла» до возведения основы объекта возрастает примерно на 45%, к концу строительства рост составляет уже около 65%, а после сдачи объекта – более 80% от стартовой цены. Как правило, строительство нового дома «от ноля» до сдачи госкомиссии занимает около двух лет. Таким образом, учитывая разные стадии готовности объектов (из них около 50% находится на стартовом этапе), средневзвешенная доходность вложений составляет около 35% годовых в валютном эквиваленте.

Вывод очевиден: вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы, А не минуты или часы, как это происходит на рынке акций. Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал «правильную» компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися бумажками.

«Портфельные» инвесторы выбирают для своих операций чаще всего жилье эконом-класса. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом, по ним проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей не возникает.

Нужно также учитывать, что такие квартиры обеспечивают и минимальный порог для вхождения на рынок (сейчас это 20-30 тыс. долларов). Важно отметить, что квартиры элит-класса могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Обратная сторона – необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры может затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).

Первичные рынок, в принципе, предоставляется инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100% предоплату, так как использование рассрочки снижает потенциальный доход.

Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих – роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов. Посткризисное оживление началось в конце 1999 года, рост резко ускорился в 2001г. и достиг максимальных показателей в августе-сентябре 2003 года (рост цен на строящееся жилье массового спроса за эти два месяца составил 7% - около 45% в годовом исчислении).

Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на петербургском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что, так как наиболее ликвидные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж. Лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью «вычерпывает» потенциал роста цены.

Успеху операций «портфельных» инвесторов на первичном рынке жилья способствует «ажиотажное настроение», то есть то, что спрос в несколько раз превышает предложение. Аналитики «Петербургской недвижимости» прогнозируют, что рост цен по итогам 2003 года в целом составил 33-35%. Начиная с 2000 года, цены на строящееся жилье в Петербурге увеличились минимум в 2,5 раза. А потому существует точка зрения, что петербургский рынок недвижимости уже «перегрет» и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть – несколько меньшими темпами. Замедлить рост цен могло бы только существенное увеличение объема строительства жилья, как минимум в полтора раза, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. И даже если новая администрация возьмется за решение проблемы дефицита пятен под застройку, на предложении это скажется с лагом в несколько лет.

Многие строители уверены, что любая стабилизация цен скажется на ритмичности поступления денег от дольщиков, что приведет к банкротствам мелких застройщиков, не имеющих других источников финансирования. Впрочем, уже сегодня, минимизируя риски, «портфельные» инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке.

§6. Инвестиции в офисное строительство

В 2002 году в Санкт-Петербурге именно офисный сектор стал наиболее привлекательным для инвестиций. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, работают долго и могут обеспечить более значительную прибыль, нежели строительство жилья или торговых площадей. Специалисты «Центра консалтинга и оценки» предполагают, что наиболее привлекательными для инвесторов окажутся бизнес-центры класса В.

При единодушных прогнозах на этот год – стабильность, незначительный рост арендных ставок, открытие новых офисных зданий и появление новых проектов – стоит акцентировать внимание на новых тенденциях рынка, которые проявятся в этом году. Одна, из которых заключается в следующем: владельцы небольших бизнес-центров, ощущая нарастание конкуренции со стороны крупных офисных комплексов, пытаются продать свои офисные площади, а не сдавать далее в аренду.

Но, несмотря на массовый выброс дополнительных площадей, спрос со стороны потенциальных арендаторов не уменьшается. Новые бизнес-центры забиваются «под завязку» уже при открытии. Более того, желающих иметь офис в престижном бизнес-центре становится все больше, особенно в зданиях в историческом центре города.

В основном офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, что раньше было типично. Более того, впервые за последние годы несколько бизнес-центров строятся «с нуля». Удовлетворяя спрос, девелоперы активно осваивают новые территории, особенно набережные Невы – Выборгскую, Петроградскую, Ушаковскую, Пироговскую. Тому есть вполне рациональные объяснения. Во-первых, это транспортная доступность набережных – до них проще добраться из центра, а также из-за города по Приморскому шоссе. Кроме того, просторные земельные участки позволяют удовлетворительно решить проблему парковок, а вид из окон отвечает самым серьезным требованиям.

Наиболее заметна инвестиционная активность в сегменте бизнес-центров класса В. Однако, похоже, что она дошла и до офисных помещений высшей категории. Впервые за все послекризисные года в Петербурге реализуются проекты по строительству бизнес-центров класса А. В результате, если все пойдет по плану, уже к концу 2003 года владельцы офисной недвижимости смогут предложить самым требовательным арендаторам тысячи квадратных метров новых качественных площадей.

Если сразу после августовского кризиса 1998 года офисные площади в бизнес-центрах класса А не были востребованы, то сейчас риэлтеры поговаривают об их дефиците. Предпосылки этого дефицита складывались все последние годы: общий экономический подъем обусловил стремление арендаторов к расширению деятельности и в то же время к повышению требований к офисным помещениям. Кроме того, «стратегические импульсы», связанные с избранием в 2000 году Президентом России Владимира Путина, который способствовал повышению статуса родного города, а также 300-летний юбилей привели в Петербург новые иностранные и московские компании.

В результате заполняемость бизнес-центров А класса с 2000 года постоянно росла и в 2002 году приблизилась к максимально возможной – 85-90% (среднее значение по бизнес-центрам А в мировой практике). По оценкам аналитиков, оставшиеся незанятыми 10-15% площадей приходится на не самые привлекательные помещения.

Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории является, прежде всего, последствием кризиса 1998 года: долгое время бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики, но даже сейчас для большинства инвесторов реализация проектов бизнес-центров этого класса не очень привлекательна, так как необходимая изначально значительная сумма инвестиций приводит к тому, что окупаемость подобных проектов превышает 15 лет.

Также основная проблема появления новых бизнес-центров А-класса – территориальная, так как в историческом центре города новых офисных помещений высокого класса практически не получить. Именно поэтому любой проект бизнес-центра в районе Невского проспекта и прилегающих к нему улиц является по-своему уникальным.

Однако лидером по вводу новых площадей в 2002 и в 2003 годах все равно остается сегмент офисных центров класса В. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке, его формируют в основном местные и московские фирмы. Заполняемость офис-центров класса В продолжала расти в течение последних месяцев и к концу года составила 95-100%. То есть бизнес-центры этого класса заполнены практически полностью. Риэлтеры отмечают среди тенденций текущего года увеличение спроса на крупные площади. Хотелось бы отметить еще один проект - это возводимый корпорацией «Возрождение Петербурга» бизнес-центр на Шпалерной улице. Здесь необычен выбор инвестора схемы работы с клиентами: офисы в будущем бизнес-центре не сдаются, а продаются в собственность.

Несмотря на активность инвесторов, аналитики полагают, что «перепроизводство» офисных площадей рынку не грозит. Увеличивается не только предложение офисов, но и спрос на них, причем примерно в том же объеме.

§7. Инвестиции в гостиничный сектор

Усилия властей явно не способны в обозримом будущем обеспечить туристический рынок адекватным количеством мест в гостиницах. По целому ряду причин, как чисто экономических, так и связанных с неблагоприятным инвестиционным климатом в этой сфере, частные инвесторы не могут кардинально изменить ситуацию с нехваткой гостиниц в городе. Наибольшую роль в решении этой проблемы играют сейчас владельцы, как граждане, так и компании, квартир, сдающие их в краткосрочную, посуточную аренду. Этот сегмент рынка пока развивается наиболее динамично и предложение на нем как минимум в два раза уже превышает объем традиционного гостиничного сектора. В 1999 году на рынке Петербурга активно работали менее десяти малых (до 50 номеров) гостиниц. За четыре года эта цифра увеличилась в пять раз и теперь примерно составляет около 50 объектов. Сюда входят отели всех классов – от первого до экономического. Причем количество последних растет быстрее, что, в общем-то, логично: спрос на добротный сервис вкупе с безопасностью и относительно невысокими ценами всегда выше. Бизнес малых отелей идет в гору.

О нехватке в Петербурге гостиничных номеров говорят уже несколько лет. Городские власти не пытались стимулировать строительство гостиниц, только при подготовке к празднованию 300-летнего юбилея города, когда был большой наплыв гостей, администрация предприняла кое-какие шаги. В праздничную декаду Северная столица «недосчиталась» десятков тысяч гостей, которые попросту не смогли найти возможности разместится в городе. Власти пытались решить проблему строительства гостиниц уровня «три звезды» заблаговременно, но особых успехов на этой ниве не добились. Пытались инициировать строительство малых гостиниц, главным образом, среднего класса, где дефицит порядка 5 тыс. номеров. В апреле 2001 года губернатор Владимир Яковлев издал распоряжение, указавшее около 80 адресов, где можно создавать такие отели. Инвесторы на них нашлись, однако лишь 25 проектов прошли инвестиционно-тендерную комиссию. Чтобы расширить возможности бизнеса малых гостиниц, городская администрация составила еще один адресный перечень зданий, которые могут быть использованы потенциальными инвесторами для размещения в них меблированных апартаментов. Большинство адресов, естественно, пришлось на Центральный район. Кроме того, перспективными для этого вида бизнеса считаются Пушкинский и Курортный районы города.

Пока в списке администрации 20 адресов. Сегодня все эти здания находятся в собственности города и решение о передаче их под отдельный бизнес согласовано с администрациями соответствующих районов и с КУГИ. Поэтому инвестор, который намеревается заняться отдельным бизнесом, будет избавлен от необходимости проходить сложную процедуру согласований. Кроме того, в адресном перечне указаны технические характеристики зданий и приведен примерный объем необходимых инвестиций. По утверждению городских властей, проекты привлекательны тем, что требуют от инвесторов относительно небольших объемов вложений. Речь идет о суммах от 500 тыс. до 2 млн. долларов.

Правда, с учетом собственной инициативы инвесторов, получавших адреса вне рамок распоряжения губернатора, главным образом с помощью агентств недвижимости, можно все же говорить если не о буме, то о заметном ускорении в 2002-2003 годах создания в Петербурге малых гостиниц. Тем ни менее эта динамика не удовлетворила потребности юбилейного года, и даже более или менее не насытила спрос туристического рынка.