Реферат: Ипотека и ее проблемы в России

Пример.

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн. руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:

П_и = 40 / 200 х 100 = 20 %.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть поцентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

• развитая нотариальная система;

• поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

• развитая судебная система;

• развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность обекта надвижимости ( предмета залога).

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4-6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Пактически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продижи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями. То есть в договор купли-продажи должно включаться условие о том, что оно вступает в силу, и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком-продавцом долга.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.¹

Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строиельством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, пронадлежащим залогодателю.

Здание, втом числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по томуже договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залого дателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получения ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были приняты 14 февраля 1996 г. Указ N 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под обектами недвижимости в сельской местности” и 7 марта 1996 г. Указ N 337 “О реализации конституционных прав граждан на землю”.

Указ Президента РФ N 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право земельную:

сдать в аренду;

внести в качестве уставной доли в любую сельскохозяйственную организацию;

продать организации.

Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение; земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства.

Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет.

Все земельные наделы, фактически принадлежищие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора распоря жаться кредитным договором, то есть он не способствует сознанию вторичного рунка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об ипотеке.

Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах.

Недопускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, атакже иного имущества, изъятого из оборота.