Реферат: Маркетинг в системе управления недвижимостью

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля-продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1. Маркетинговые исследования рынка недвижимости

1.1. Разработка программ маркетингового исследования

Комплекс маркетинговых исследований включает последовательное выполнение следующих мероприятий.

1. Формулирование целей исследования — гипотез относительно структурирования и выбора территориальных рынков, сегментов, конкуренции, реакции рынка на социально-экономические процессы, составленных в процессе мониторинга воздействия факторов внешней среды на результаты управления недвижимостью.

2. Разработка плана исследований, при подготовке которого отбираются способы их проведения, определяется тип требуемой информации и инструменты её сбора, формы данных, объём выборки и т.д.

3. Проведение маркетинговых исследований — непосредственно получение необходимых сведений, их обработка и изучение.

4. Подготовка на основе полученных результатов предложений по повышению оптимизации деятельности использования недвижимости.

Рекомендуется комплексное использование следующих источников информации для всестороннего выявления, структуризации проблем в определении гипотез — возможных причинно-следственных связей:

● сбор и обработка отчётных и статистических сведений о результатах финансово-хозяйственной деятельности на рынке недвижимости;

● получение экспертных оценок персонала компании — руководителей и квалифицированных специалистов, часто применяемых в практике выявления проблем;

● непосредственное наблюдение за реализацией маркетинговых функций на всех уровнях и стадиях управления недвижимостью и выявления их недостатков.

На рис. 1 представлен пример структуры проведения маркетинговых исследований рынка недвижимости для решения выявленных проблем.

Рис. 1. Структура маркетинговых исследований в управлении недвижимостью

В частности, схемой предусматриваются определение и оценка текущих результатов использования объектов недвижимости, причин недостаточного применения их потенциала, получение сведений для расчёта экономической целесообразности возможных для улучшения изменений, освоения новых сегментов и секторов. При этом основная особенность маркетинговых исследований — мониторинг текущего и прогнозного перспективного состояния географических рынков недвижимости.

В табл. 1 приведен отбор инструментов сбора и об­работки данных в зависимости от исследуемых объектов и предметов марке­тинговых исследований рынка недвижимости. Важным при проведении ис­следований является разделение информации на первичную и вторичную.

Таблица 1

Инструменты сбора информации в исследовании рынка недвижимости

Объекты маркетингового исследования и ана-лизе		Основные инструменты сбора и обработки информации:
		анализ		фокус-груп-пы	анкетирование (интервьюирование)
		собствен-ных мате-риалов и данных	вторичных источни-ков		рознич-ных про-давцов объектов (ycлуг)	конеч-ных клиентов	оптовых продав-цов объектов (услуг)
Клиенты	Факты	+	+
	Поведение	+	+	+	+
Конку­ренты	Факты	+	+	+	+
	Распознавание	+	+	+
Объекты и услуги	Факты	+	+
	Восприятие	+	+	+
Цена (ставка)	Действительная	+	+
	Потенциальная	+	+	+
Сбыт (распре­деление)	Факты	+	+	+	+	+
	Поведение
Продви­жение на рынке	Факты	+	+	+	+
	Восприятие

Первичная информация формируется в ходе маркетинговых исследова­ний, проводимых участником рынка недвижимости самостоятельно или с помощью специализированных маркетинговых агентств и компаний на ос­нове изучения фокус-групп, а также анкетирования конечных клиентов, участников системы сбыта и распределения (см. табл. 1). Для маркетинго­вого анализа основной является вторичная информация, некоторым образом структурированная и получаемая из уже существующих источников:

· внешних — библиотек, Интернета, отраслевых и территориальных печат­ных изданий, специализированных баз данных и других, сведения, кото­рых в процессе сбора в обязательном порядке должны быть сопоставлены между собой;

· внутренних данных и документов, собранных, накопленных, сохраненных и проанализированных в процессе повседневной деятельности управля­ющей компании.

1.2. Региональный маркетинг в исследовании рынков недвижимости

Выделим следующие основные конкурентные преимущества, в изучении которых применяются инструменты регионального (территориального) маркетинга:

- социально-экономическая специализация и географическое местополо­жение региона;

--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--