Реферат: Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом
· Участки недр;
· Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]
Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.
Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]
Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.
Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:
· Специфический характер оборота (через оборот прав на него);
· Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;
· Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;
· Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
· формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
· арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).
На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:
· спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
· присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;
· покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;
· спрос и предложение эластичны по цене;
· издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;
· рынок доступен для вхождения в него новых участников;
· товары обладают высокой ликвидностью.
В отличие от этого на рынке недвижимости:
· спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
· присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;