Реферат: Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

· издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

· предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

· вхождение на рынок новых участников затруднено;

· для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.

Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта.

Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.

1.2. Общая характеристика оценки недвижимости

Оценка недвижимости – операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

· Осуществления купли-продажи объекта;

· Определения налогооблагаемой базы;

· Решения вопросов ипотечного кредитования;

· Аренды;

· Страхования;

· Переоценки основных производственных фондов предприятия;

· Осуществления объективной приватизации;

· Привлечения иностранных инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в

условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

· Уровень и динамика доходов населения;

· Дифференциация населения по уровню доходов;

· Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;

· Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

· Уровень развития ипотечного кредитования;

· Цены на рынке недвижимости;

· Степень риска инвестиций в недвижимость;

· Стоимость строительства;

· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

· Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.