Реферат: Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

· Участки недр;

· Обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Традиционно недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания. [3]

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. [3]

Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские, производственные.

Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.[3]

Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность, уникальность и неповторимость, стационарность, длительность создания и долговечность, удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.

Рынок недвижимости (market) – совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:

· Специфический характер оборота (через оборот прав на него);

· Высокий уровень трансакционных издержек при сделках с ней;

· Более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

· Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

· формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

· арена взаимодействия спроса и предложения – не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости – совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

· спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

· присутствие много независимых друг от друга продавцов и покупателей;

· покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

· спрос и предложение эластичны по цене;

· издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

· рынок доступен для вхождения в него новых участников;

· товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

· спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

· присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;